Co se děje s hypotékami v květnu 2026
V květnu 2026 jsme uprostřed stabilizační fáze hypotečního trhu. Po dramatických nárůstech v 2022-2023 (sazby přes 6 %) a postupném snižování v 2024-2025, se sazby nyní pohybují kolem 4,3-5,0 % u 5letých fixací — nejnižší úroveň od roku 2022.
ČNB drží 2T repo sazbu na 3,5 % od ledna 2026 (poslední snížení o 0,25 p. b.). Trh očekává další snížení o 0,25 p. b. v Q3 2026, což by mohlo posunout hypoteční sazby ještě o 0,1-0,3 % dolů.
💡 Co se v článku dozvíte
1. Aktuální sazby hypoték — přehled top bank (květen 2026)
| Banka | Standardní hypotéka 5y fix | Refinancování 5y fix | Zelená hypotéka | Min. LTV |
|---|---|---|---|---|
| MONETA Money Bank | 4,29 % p.a. | 4,19 % | 3,89 % | 80 % |
| Komerční banka | 4,39 % | 4,29 % | 3,99 % | 80 % |
| Hypoteční banka (ČSOB) | 4,45 % | 4,35 % | 4,05 % | 80 % |
| Česká spořitelna | 4,49 % | 4,39 % | 4,15 % | 80 % |
| Raiffeisenbank | 4,59 % | 4,49 % | 4,25 % | 90 % |
| mBank | 4,69 % | 4,59 % | 4,29 % | 80 % |
| UniCredit Bank | 4,75 % | 4,65 % | 4,35 % | 90 % |
| Air Bank | 4,79 % | 4,69 % | — | 80 % |
| Wüstenrot stavební spořitelna | 4,89 % | — | — | 80 % |
| Equa bank | 4,95 % | 4,85 % | 4,49 % | 90 % |
⚠️ Tyto sazby jsou orientační k 11. 5. 2026 a vyžadují splnění podmínek banky (vlastní spoření, pojištění, bonita). Vždy si je ověřte přímo u banky nebo přes nezávislého hypotečního specialistu.
Co si všimnout:
- Rozptyl 4,29-4,95 % = rozdíl 0,66 % p. b.
- Na hypotéce 4 mil. Kč na 30 let = rozdíl 720 000 Kč za celou dobu splácení!
- Zelená hypotéka (PENB A/B nebo FVE) = sleva 0,3-0,5 % p. b.
💸 Rozdíl mezi bankami je až 720 000 Kč. Nehádejte — nechte si srovnat.
Obvolávat banky jednu po druhé nemusíte. Online hypoteční specialisté porovnají sazby i poplatky napříč všemi bankami za vás — zdarma a nezávazně, do pár minut. Než někde podepíšete, vyplatí se mít srovnání po ruce.
Odkazy na partnery jsou affiliate. Když přes ně hypotéku sjednáte, podpoříte provoz RealFree.cz — vás to nestojí nic navíc a poradenství je zdarma.
2. Kalkulace splátky — 3 modelové scénáře
Scénář A: Mladý pár v Brně, hypotéka na 1. byt
Parametry:
- Cena bytu: 5 000 000 Kč
- Vlastní zdroje: 1 000 000 Kč (20 %)
- Hypotéka: 4 000 000 Kč (LTV 80 %)
- Doba splácení: 30 let
- Úroková sazba: 4,5 % p.a. (5y fixace)
Měsíční splátka: 20 269 Kč
- Zaplacený úrok celkem: 3 296 840 Kč
- Celkem zaplaceno: 7 296 840 Kč
💡 Tip: S vlastními zdroji 30 % (LTV 70 %) získáte sazbu cca 4,3 % → splátka 19 794 Kč → ušetříte 171 000 Kč za celou dobu.
Scénář B: Rodina v Praze, větší byt
Parametry:
- Cena bytu: 8 500 000 Kč
- Vlastní zdroje: 2 550 000 Kč (30 %)
- Hypotéka: 5 950 000 Kč (LTV 70 %)
- Doba splácení: 25 let
- Úroková sazba: 4,3 % p.a.
Měsíční splátka: 32 391 Kč
- Zaplacený úrok celkem: 3 767 300 Kč
- Celkem zaplaceno: 9 717 300 Kč
Scénář C: Investice do druhého bytu (pronájem)
Parametry:
- Cena bytu: 3 500 000 Kč
- Vlastní zdroje: 1 050 000 Kč (30 %)
- Hypotéka: 2 450 000 Kč (LTV 70 %)
- Doba splácení: 20 let
- Úroková sazba: 4,8 % p.a. (vyšší — investiční)
Měsíční splátka: 15 894 Kč
- Předpokládaný nájem: 18 000 Kč/měsíc
- Cash-flow: +2 106 Kč/měsíc (po splátce hypotéky)
- Roční výnos z kapitálu: cca 2,4 % (nájem 4,2 % - hypotéka 4,8 % + amortizace + zhodnocení)
3. LTV, DTI, DSTI — co to znamená
Tři klíčové ukazatele kterými banky hodnotí žadatele:
LTV (Loan-to-Value) — poměr úvěru k hodnotě nemovitosti
- LTV ≤ 70 % = nejlepší sazba (-0,2 až -0,4 %)
- LTV 70-80 % = standardní sazba
- LTV 80-90 % = vyšší sazba (+0,3 až +0,6 %), často + povinné pojištění
- LTV > 90 % = obvykle nemožné (regulace ČNB)
DTI (Debt-to-Income) — poměr celkového dluhu k ročnímu příjmu
- ČNB doporučuje max 8,5× ročního čistého příjmu
- Příklad: čistý příjem 600 000 Kč/rok → max dluh 5,1 mil. Kč
DSTI (Debt Service-to-Income) — splátky všech úvěrů k měsíčnímu příjmu
- ČNB doporučuje max 45 % čistého měsíčního příjmu
- Příklad: čistý 50 000 Kč/měs → max splátka 22 500 Kč/měs
⚠️ 2026 změna: ČNB zavedla výjimky pro mladé do 36 let — DTI lze zvýšit až na 9,5× (max 5 % portfolia banky).
4. 5 tipů jak vyjednávat lepší sazbu
Tip 1: Vyjednávejte současně u 3-4 bank
Banky mají různé limity flexibility. Pokud máte konkrétní nabídku konkurence, často snížíte sazbu o 0,1-0,3 % p. b.
Tip 2: Využijte zelenou hypotéku
- PENB třída A/B → sleva 0,3-0,5 % p. b.
- Fotovoltaika → sleva 0,2-0,4 % p. b.
- Pasivní / nízkoenergetický dům → další 0,1-0,2 %
Tip 3: Nabídněte další produkty
- Pojištění životní + úvěrové + nemovitosti přes banku → sleva 0,1-0,3 %
- Spořicí účet + běžný účet → sleva 0,1 %
Tip 4: Pokud máte vyšší vlastní zdroje (LTV pod 60 %)
Banka má méně rizika → požadujte prémiovou sazbu. Klidně se opřete o konkrétní důkaz: podobný klient u konkurence dostal třeba 4,1 %.
Tip 5: Hypoteční specialista mimo banku
Nezávislý poradce má přístup k 10+ bankám současně, takže za vás porovná celý trh a často získá sazbu o 0,2-0,5 % nižší než kdybyste šli do banky sami. Provizi platí banka — vás poradenství nestojí nic.
Srovnání i sjednání dnes zvládnete online z domova — třeba přes HypoNaMíru (srovnání z 25 000+ variant) nebo HypoSpace (tým specialistů s certifikací EFA, reakce do 30 minut).
5. Refixace 2026 — koho se týká
V roce 2026 končí fixace u hypoték za cca 460 mld. Kč. Pokud jste si bral hypotéku v 2021 s 5letou fixací, právě teď se vás to týká.
Pokud končí vaše fixace v 2026:
- Banka pošle nabídku refixace typicky 60 dní před koncem.
- Nabízí sazbu cca 4,5-5,2 % — obvykle vyšší než aktuální tržní sazby.
- Nepodepisujte první nabídku. Zkuste vyjednat snížení o 0,2-0,3 %, nebo refinancovat u konkurence (až -0,5 %).
Příklad:
- Stará sazba (2021): 2,4 % p.a.
- Nabídka banky pro refixaci: 5,1 %
- Nejlepší tržní sazba: 4,3 % (jiná banka, refinancování)
- Rozdíl 0,8 % na hypotéce 3 mil. Kč na 20 let = úspora 360 000 Kč
💡 Pravidlo: Pokud ušetříte > 200 000 Kč refinancováním, vždy se to vyplatí (poplatky 30-50 000 Kč jsou nižší).
6. Co očekávat do konce 2026
Aktuální consensus analytiků (květen 2026):
Q3 2026
Pravděpodobné snížení 2T repo sazby ČNB o 0,25 p. b. → 3,25 %. Hypoteční sazby u top bank: pomalý pokles na 4,1-4,8 %.
Q4 2026
Pokud se inflace stabilizuje pod 2,5 %, další snížení o 0,25 p. b. → 3,0 %. Hypoteční sazby cca 4,0-4,7 %.
Výhled 2027
Sazby kolem 3,7-4,5 % — pokud nedojde k novému inflačnímu šoku.
Pro koupi nemovitosti v 2026:
- Sazby teď NEJSOU vrcholem ani dnem — jsou v stabilizační fázi
- Čekání na "ještě nižší sazby" může vyjít draho — ceny nemovitostí rostou rychleji než sazby klesají
- Květen-červen 2026 je dobré okno: sazby relativně nízké + vysoká nabídka v sezóně
7. RealFree.cz tip: Hypotéka + bydlení bez provize
Pokud kupujete byt v 2026, vyplatí se spojit dvě úspory najednou — koupi bez realitní provize a dobře vyjednanou hypotéku:
- Najděte byt přes RealFree.cz — soukromé inzeráty bez provize realitce.
- Nechte si srovnat hypotéku u online specialisty (HypoNaMíru nebo HypoSpace) — srovnání ze všech bank zdarma a nezávazně.
- Vyjednejte sazbu u 3 bank současně a využijte zelenou hypotéku, pokud na ni dosáhnete.
- Refinancujte za 2-3 roky, pokud sazby klesnou o > 0,5 %.
Kolik takhle ušetříte:
- Provize realitce: typicky 150 000-400 000 Kč
- Lepší vyjednání hypotéky: 100 000-300 000 Kč
- Celkem: 250 000-700 000 Kč
Najdi byt bez provize → realfree.cz/nemovitosti
Vlož inzerát zdarma (jste-li majitel) → realfree.cz/pro-majitele
FAQ: Nejčastější dotazy
Můžu refinancovat hypotéku během fixace?
Ano, ale platíte poplatek za předčasné splacení (typicky 1-2 % z jistiny). Často se vyplatí jen při rozdílu sazeb > 1,5 %.
Co je lepší — 3y nebo 5y fixace?
5y fixace je v 2026 typicky lepší (jistota sazby v období stabilizace). 3y fixace má sazbu o 0,1-0,2 % nižší, ale rizikovější.
Mohu si vzít hypotéku jako OSVČ?
Ano, ale banky vyžadují 3 leté podávané daňové přiznání s kladným hospodářským výsledkem. Sazba je o 0,1-0,3 % vyšší než pro zaměstnance.
Lze hypotéku refixovat u stejné banky bez změny smlouvy?
Ano. Refixace = nová sazba na další období bez změny banky. Refinancování = převod ke konkurenci. Refixace je administrativně jednodušší, ale sazba bývá horší.
Mám si vzít zelenou hypotéku?
Pokud váš byt/dům má PENB A nebo B (nebo FVE), rozhodně ano — sleva 0,3-0,5 % na celou dobu fixace.
Související články
- Refinancování hypotéky 2026 — kdy se vyplatí
- Daň z nemovitosti 2026
- Investice do druhého bytu 2026
- Nejlepší doba na prodej bytu 2026
RealFree.cz — najděte si nemovitost bez provize realitce a ušetřete v průměru 250 000-700 000 Kč. Pomáháme s celým procesem od inzerátu po smlouvu.
Datum publikace: 11. května 2026
Autor: RealFree.cz redakce
Zdroje: ČNB, srovnání top 10 bank k 11. 5. 2026