Daň z nabytí nemovitosti 2026: Kdo platí, kolik a jak na to (kompletní průvodce)

TL;DR — krátká odpověď

Daň z nabytí nemovitých věcí byla v ČR zrušena 26. září 2020. Při koupi nemovitosti dnes neplatíte žádnou „kupní daň". Co ale platíte:

Pokud kupujete starší byt nebo dům od fyzické osoby a budete v něm bydlet, typicky neplatíte žádnou daň. Pojďme se podívat na detaily.

1. Daň z nabytí nemovitých věcí — historicky

Před zrušením (do 25. 9. 2020) se daň z nabytí počítala jako 4 % z kupní ceny a platil ji kupující. U bytu za 5 milionů Kč to bylo 200 000 Kč.

Co to znamená pro vás v roce 2026

• Pokud nakupujete nemovitost dnes, daň z nabytí neplatíte
• Pokud byla nemovitost koupená před 1. 12. 2019, daň byla jednorázově zaplacena při převodu
• Pokud byla koupená v období 12/2019 – 9/2020, kupující byl od daně retrospektivně osvobozen

2. Daň z nemovitých věcí (každoročně)

To je daň, kterou jste PLATILI a nadále budete platit jako majitel nemovitosti. Pozor na záměnu — „daň z nemovitých věcí" ≠ „daň z nabytí".

2.1 Kdo a kdy platí

• Kdo: vlastník nemovitosti k 1. lednu daného roku
• Kdy přiznání: do 31. ledna (jen v prvním roce vlastnictví / při změnách)
• Kdy zaplatit: do 31. května (případně do 30. listopadu, pokud daň přesahuje 5000 Kč — pak ve dvou splátkách)

2.2 Kolik

Daň se počítá podle: - Plochy nemovitosti (m²) - Lokality (koeficient města — Praha má vyšší než vesnice) - Typu (byt vs. dům vs. zemědělský pozemek vs. komerční stavba)

Orientační hodnoty 2026 (po několika zvýšeních):

2.3 Jak platit

Po podání prvního přiznání vám finanční úřad zašle složenku nebo údaje k bezhotovostní platbě. Můžete platit: - Bankovním převodem (variabilní symbol = vaše rodné číslo bez lomítka) - Poštovní složenkou - Přes portál Moje Daně (mojedane.cz)

2.4 Sankce za neplacení

• Pokuta 1 000 Kč za nepodání přiznání
• Penále 20 % z doměřené daně
• Úrok z prodlení (cca 14 % p.a.)

3. Daň z příjmu z prodeje nemovitosti

Když nemovitost PRODÁVÁTE, výnos může podléhat dani z příjmu — pokud nesplníte podmínky pro osvobození.

3.1 Kdy je prodej OSVOBOZEN od daně

Toto je nejdůležitější část — pro většinu lidí znamená 0 Kč na dani.

Osvobození podle § 4 odst. 1 zákona o daních z příjmů:

✅ a) Bydlení: prodáváte byt/dům, ve kterém jste bydleli alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem

✅ b) Bydlení s reinvesticí: bydleli jste min. 2 roky a získané peníze do roka použijete na pořízení vlastního bydlení

✅ c) 5letý časový test (od 2021): vlastnili jste nemovitost alespoň 10 let (před 2021 to bylo 5 let — pro nemovitosti pořízené před 1. 1. 2021 platí starý 5letý test)

✅ d) Prodej z důvodu vyrovnání podílů, dědictví, atd. — speciální výjimky

3.2 Kdy MUSÍTE platit daň z příjmu z prodeje

❌ Investiční nemovitost (kde jste nebydleli) prodaná dříve než po 10 letech vlastnictví ❌ Bydleli jste tam méně než 2 roky a nereinvestujete do dalšího bydlení ❌ Prodej v rámci podnikání (právnická osoba)

3.3 Kolik je daň

Daň činí 15 % z čistého zisku. Případně 23 % z částky nad 1 935 552 Kč (rok 2026).

Co je čistý zisk:

Prodejní cena − Kupní cena − Náklady na vylepšení − Náklady na prodej (advokát, znalec)

Příklad: - Prodejní cena: 6 500 000 Kč - Kupní cena (před 4 lety): 5 000 000 Kč - Rekonstrukce za 4 roky: 500 000 Kč - Advokát + převod: 30 000 Kč - Zisk: 6 500 000 − 5 000 000 − 500 000 − 30 000 = 970 000 Kč - Daň 15 %: 145 500 Kč

3.4 Daňové přiznání

Podáváte do 31. března následujícího roku po prodeji. Použijte formulář DPFO.

4. DPH u nových bytů a domů

Když kupujete nový byt nebo dům od developera (právnická osoba), kupní cena už obsahuje DPH 21 % (resp. 15 % u staveb pro sociální bydlení).

4.1 Kdy se DPH platí

• Nový byt/dům do 5 let od kolaudace prodávaný developerem (právnická osoba) → DPH 21 %
• Nový byt/dům pro sociální bydlení (do 120 m² u bytu, do 350 m² u domu) → DPH 15 %
• Starší nemovitost (5+ let od kolaudace) nebo prodej mezi fyzickými osobami → bez DPH

4.2 Praktický dopad

DPH je už zahrnuto v ceně v inzerátu. Vy jako kupující neplatíte DPH navíc. Ale vědět to potřebujete proto, abyste pochopili, proč je nový byt dražší než starší stejné velikosti v stejné lokalitě.

5. Další poplatky spojené s koupí/prodejem

Celkem dodatečné náklady při koupi: typicky 15 000–40 000 Kč nad rámec kupní ceny.

6. Konkrétní příklady — kolik platím v roce 2026?

Příklad 1: Mladá rodina kupuje starší byt v Praze

• Byt 3+kk, 70 m², Praha 5, 2010 stavba
• Kupní cena: 7 500 000 Kč

Daně: - Daň z nabytí: 0 Kč (zrušena) - DPH: 0 Kč (starší byt, prodává fyzická osoba) - Daň z nemovitých věcí (1. rok): ~2 000 Kč

Další náklady: - Advokát: 15 000 Kč - Návrh na vklad: 2 000 Kč - Znalecký posudek (pro hypotéku): 6 000 Kč

TOTAL nad kupní cenu: ~25 000 Kč.

Příklad 2: Investor prodává byt po 4 letech

• Byt 2+kk, 50 m², Brno, koupen 2022
• Kupní cena: 4 200 000 Kč
• Prodejní cena: 5 100 000 Kč
• Nikdy v něm nebydlel → nesplňuje podmínku osvobození

Daň: - Zisk: 5 100 000 − 4 200 000 − náklady na prodej (~30 000) = 870 000 Kč - Daň z příjmu 15 %: 130 500 Kč

Příklad 3: Důchodce prodává dům, kde žil 30 let

• Rodinný dům, vlastní od 1995
• Prodejní cena: 8 500 000 Kč

Daň: 0 Kč — splňuje podmínku „bydlení 2+ let bezprostředně před prodejem"

7. Časté mýty a chyby

❌ „Daň z nabytí 4 % platím jako kupující." → Daň byla zrušena 26. 9. 2020. Žádná taková daň dnes neexistuje.

❌ „Když prodám byt, musím vždycky platit daň z příjmu." → Pokud jste tam bydleli 2+ roky nebo vlastníte 10+ let, jste OSVOBOZENI.

❌ „Daň z nemovitých věcí mi vždy přijde složenka, nemusím se starat." → V prvním roce po koupi musíte SAMI podat přiznání do 31. 1. Pak vám už chodí výzva.

❌ „Prodávám levněji než jsem koupil, takže neplatím daň." → Správně. Bez zisku není daň. Ale i tak je dobré uvést prodej v daňovém přiznání (uvedení ztráty).

❌ „Notář a advokát je totéž." → Není. Advokát napíše smlouvu (levnější, flexibilní). Notář ověří podpisy a uschová peníze (dražší, ale s vyšší garancí).

8. Co dělat při prodeji bez realitky — daňový kontrolní seznam

Pokud prodáváte nemovitost bez realitky (a ušetříte tak 100–250 tisíc Kč na provizi), neměli byste zapomenout:

✅ Před prodejem: - Zkontrolovat, zda splňujete podmínku osvobození od daně z příjmu - Mít aktuální energetický štítek (PENB) - Zkontrolovat zápisy v katastru

✅ Při prodeji: - Sjednat advokátní úschovu kupní ceny (NE platba na ruku) - Mít kupní smlouvu od advokáta (ne sami) - Předat klíče proti potvrzení až po vkladu vlastnictví

✅ Po prodeji (do 31. března následujícího roku): - Pokud nesplňujete osvobození → podat daňové přiznání - Nahlásit změnu vlastníka pro daň z nemovitých věcí (do 31. ledna roku po prodeji) - Předat plynové/elektrické smlouvy novému majiteli

Závěr: Daňové prostředí je přívětivější, než si myslíte

Pro běžnou rodinu, která prodává nebo kupuje vlastní bydlení je daňové prostředí v ČR roku 2026 výrazně jednodušší a levnější než před rokem 2020: - Daň z nabytí: zrušena - Daň z příjmu z prodeje: typicky osvobozeno (bydlení 2+ let) - Daň z nemovitých věcí: jediná pravidelná povinnost, ale relativně malá

Pokud prodáváte nemovitost a chcete ušetřit i provizi realitky (typicky 3–5 % z ceny = 150–500 tisíc Kč), inzerujte zdarma na RealFree.cz. Komplexní průvodce prodejem bez realitky najdete v našem článku.

FAQ — Často kladené otázky

Platím v roce 2026 daň při koupi bytu? Ne, daň z nabytí byla zrušena v září 2020. Pokud kupujete od fyzické osoby, neplatíte žádnou „kupní daň". Pokud kupujete nový byt od developera, DPH 21 % je už součástí kupní ceny.

Bydlím 5 let ve vlastním bytě, prodávám ho. Platím daň? Ne, splňujete podmínku „bydlení 2+ let bezprostředně před prodejem" → osvobozeno od daně z příjmu (§ 4 ZDP).

Vlastním investiční byt 3 roky, prodávám se ziskem 800 000 Kč. Daň? Ano. Nesplňujete podmínku bydlení (2 let) ani 10letý časový test. Daň z příjmu 15 % z 800 000 = 120 000 Kč.

Když prodám nemovitost po 10 letech, je to vždy bez daně? Téměř vždy. 10letý časový test (pro nemovitosti pořízené po 1. 1. 2021) je důvod osvobození bez ohledu na to, zda jste tam bydleli.

Kdy musím zaplatit daň z nemovitých věcí v roce 2026? Do 31. května 2026. Při daních nad 5 000 Kč ve 2 splátkách (do 31. 5. a 30. 11.). Přiznání se podává jen v prvním roce po koupi (do 31. 1.) — pak vám už chodí výzva automaticky.

Můžu si DPH z nového bytu odečíst? Pouze pokud jste plátce DPH a byt používáte k podnikání. Pro běžné bydlení DPH nelze odečíst.

Související články

Kategorie: Pro majitele, Pro hledající, Daně Tagy: daň z nemovitosti, daň z nabytí, daň z příjmu, prodej nemovitosti, koupě nemovitosti Autor: RealFree Agent Datum: [vyplnit při publikaci]