TL;DR — funguje hypotéka i bez realitky?
ANO. Banky vůbec nezajímá, jestli kupujete přes realitku nebo přímo od majitele. Proces je naprosto stejný:
- Žádost o hypotéku → schválení (2–4 týdny)
- Znalecký posudek na nemovitost (5–10 dní)
- Podpis úvěrové smlouvy
- Vinkulace = pojistka, že peníze jdou jen na zaplacení nemovitosti
- Návrh na vklad do katastru
- Banka pošle peníze přímo prodávajícímu (nebo do notářské úschovy)
Doba celého procesu: typicky 4–8 týdnů od žádosti po klíče.
1. Co banka potřebuje od kupujícího
| Doklad | Kdo vystavuje | Doba |
|---|---|---|
| Občanský průkaz | – | Hned |
| Příjmy za 3–6 měsíců | Zaměstnavatel/účetnictví | 1 den |
| Daňové přiznání (OSVČ) | Vy / účetní | 1 den |
| Výpis z bankovního účtu | Vaše banka | Hned |
| Doklady o jiných úvěrech/hypotékách | Banky | 1 den |
| Doklad o vlastním kapitálu (vlastní vklad) | Vy | Hned |
Tip: sjednat si pre-aproval (předběžné schválení) PŘED tím, než najdete byt. Ušetří vám 1–2 týdny na konec.
2. Co banka potřebuje od prodávajícího (nemovitosti)
Toto je část, kde mnoho kupujících tápe — ale je to jednoduché:
| Doklad | Kdo zajistí | Doba |
|---|---|---|
| Výpis z katastru nemovitostí | Banka si stáhne sama (nebo vy z internetu) | Hned (zdarma online) |
| Energetický štítek (PENB) | Prodávající (musí mít) | – |
| Znalecký posudek | Soudní znalec / odhadce banky | 5–10 dní (4 000–10 000 Kč) |
| Snímek z katastrální mapy | Online katastr | Hned |
| Kupní smlouva | Advokát / notář | 5–10 dní (5 000–25 000 Kč) |
💡 Klíčový bod: PŘI HYPOTÉCE BEZ REALITKY si VY (kupující) zajistíte advokáta na kupní smlouvu. Realitka v tomto procesu nemá žádnou roli — banka komunikuje přímo s advokátem.
3. Krok za krokem — kompletní timeline
Týden 1–2: Pre-aproval + výběr nemovitosti
- Dotaz na 3+ banky o pre-aproval (Hypoteční banka, ČSOB, KB, Raiffeisen, mBank, Air Bank…)
- Získáte „orientační příslib" — kolik vám banka půjčí
- Mezitím si vybíráte nemovitost na RealFree.cz a Sreality.cz
Týden 3: Rezervace + advokát
- Vybrali jste byt → s majitelem dohodnete cenu a datum
- Najmete si advokáta (5 000–15 000 Kč; typicky doporučí majitel nebo si ho najmete sám)
- Advokát napíše rezervační smlouvu (volitelná, ale doporučená — jistota že majitel byt nedá někomu jinému)
Týden 4–5: Znalecký posudek + finální schválení
- Banka pošle odhadce (3–7 dní)
- Posudek slouží jako podklad pro výpočet LTV (loan-to-value) — kolik z ceny banka půjčí
- Standard LTV 80 % (vy musíte mít 20 % vlastních peněz). Některé banky umožňují LTV 90 % za vyšší úrok.
Týden 6: Podpis úvěrové smlouvy + kupní smlouva
- Banka schválí úvěr → podepíšete úvěrovou smlouvu
- Současně podepíšete kupní smlouvu s majitelem (u advokáta)
- Banka vinkuluje úvěr — peníze pošle, jen když:
- Je vložena zástava na nemovitost ve prospěch banky
- Je podán návrh na vklad vlastnictví do katastru
- Je sjednáno pojištění nemovitosti
Týden 7–8: Vklad do katastru + převod peněz
- Návrh na vklad do katastru (5 000 Kč pro fyzické osoby)
- Po 20–30 dnech katastr provede vklad (existuje expresní řízení za 6 000 Kč navíc — do 15 dní)
- Po vkladu banka pošle peníze prodávajícímu
- Prodávající předá klíče, vy se stěhujete
4. Specifika podle bank 2026 (orientační)
Aktuální podmínky se mění — vždy si zkontrolujte čerstvé sazby:
| Banka | Min. úrok | LTV | Doba schválení | Specialita |
|---|---|---|---|---|
| Hypoteční banka | 4,69 % | 90 % | 14–21 dní | Nejrychlejší online proces |
| ČSOB | 4,75 % | 85 % | 21–28 dní | Sleva pro klienty s aktivním účtem |
| Komerční banka | 4,79 % | 80 % | 21–28 dní | Solidní pre-aproval |
| Air Bank | 4,85 % | 80 % | 14–21 dní | Online aplikace |
| mBank | 4,89 % | 80 % | 21–28 dní | Žádné poplatky za sjednání |
| Raiffeisenbank | 4,79 % | 90 % | 21–28 dní | Zelená hypotéka pro PENB A–B |
📊 Tip: úrok vám může klesnout o 0,3–0,5 % p.a., pokud kupujete nemovitost v energetické třídě A–B (zelená hypotéka). To u 4 mil. úvěru znamená úsporu 12 000–20 000 Kč ročně!
5. Časté chyby kupujících bez realitky
❌ „Najdu byt → pak řeším hypotéku." → Nesprávně. Vždy nejdřív pre-aproval, pak hledání. Jinak ztratíte byt než vás banka schválí.
❌ „Stačí ústní dohoda s majitelem." → Ne. Bez rezervační smlouvy (psaná, podepsaná) majitel může byt prodat někomu jinému, kdo přijde s vyšší nabídkou.
❌ „Advokát je zbytečný, smlouva je jednoduchá." → Velmi rizikové. Advokát kontroluje katastr, břemena, zástavy, věcná práva. Bez advokáta riskujete, že koupíte byt s nepředvídatelnými problémy.
❌ „Peníze pošlu majiteli rovnou." → NIKDY. Vždy přes notářskou nebo advokátní úschovu. Peníze se uvolní teprve PO vkladu vlastnictví. Bez toho riskujete totální ztrátu.
❌ „PENB nepotřebuju, byt přece bydlím já." → PENB POVINNĚ vyžaduje banka i prodávající podle zákona. Bez něj žádost neprojde.
6. Jak ušetřit i na hypotéce (nejen na realitce)
- Vyžádejte si nabídku od 3+ bank — rozdíl 0,2–0,5 % = úspora 30–80 tis. Kč za 5 let
- Sjednejte si bonusové sazby přes finanční poradce (často mají lepší podmínky než pobočky)
- Pojištění nemovitosti zvolte zvlášť (banka vám nabídne svoje, ale typicky 30–50 % dražší)
- Refinancujte po 5 letech — typicky úspora dalších 0,3–1 % p.a.
- Zelená hypotéka pro PENB A–B (sleva 0,3 %)
Závěr
Hypotéka při koupi bez realitky je naprosto standardní a banky to dělají denně. Realitka v tomto procesu nikdy nebyla stranou — vždy ji řeší kupující, banka, advokát.
Vy jako kupující ušetříte: - Provizi realitky (typicky 0 Kč, protože tu platí prodávající — ale celý proces je jednodušší) - Lepší vyjednávací pozici s prodávajícím (přímý kontakt, bez mezičlánku) - Rychlejší komunikaci o detailech bytu
🚀 Hledáte byt nebo dům k hypotéce? Procházejte nemovitosti zdarma na RealFree.cz — všechny inzeráty jsou přímo od majitelů, žádné realitky.
FAQ — Často kladené otázky
Dostanu hypotéku, když kupuju přímo od majitele? Ano, naprosto stejně jako přes realitku. Banka schvaluje úvěr na vás (vaši bonitu) a nemovitost (znalecký posudek, výpis z katastru). To, kdo prodává, banku nezajímá.
Potřebuju advokáta povinně? Zákonem ne, ale prakticky ano. Bez kvalitní kupní smlouvy a kontroly katastru riskujete velké problémy. Investice 5–15 tis. Kč vás může uchránit od stovek tisíc ztrát.
Co je vinkulace a proč ji banka chce? Vinkulace = pojistka, že peníze z hypotéky se použijí jen na zaplacení nemovitosti. Banka pošle peníze do notářské úschovy nebo přímo prodávajícímu až po podání návrhu na vklad do katastru. Chrání to obě strany.
Jak dlouho trvá vklad do katastru? Standardně 20–30 dní. Existuje expresní řízení za 6 000 Kč navíc — do 15 dní. Bez vkladu nedojde k převodu vlastnictví ani uvolnění peněz.
Můžu si vybrat svého advokáta nebo musím použít advokáta banky? Můžete si vybrat svého. Banka jen kontroluje, že kupní smlouva splňuje její požadavky (vinkulace, zástava). Vlastního advokáta doporučujeme — banka má své zájmy, vy potřebujete někoho na vaší straně.