TL;DR — kde je hranice
Podle § 2257 občanského zákoníku platí:
| Typ opravy | Cena | Kdo platí |
|---|---|---|
| Drobné | do 1 000 Kč za jeden zásah | Nájemník |
| Běžná údržba | celkový roční limit 100 Kč/m² | Nájemník |
| Vše ostatní | nad limit | Pronajímatel |
Příklad: byt 60 m² → roční limit drobných oprav = 6 000 Kč. Pokud přesáhne, nájemník už neplatí.
1. Co MUSÍ platit nájemník (§ 2257)
Drobné opravy (jednorázově do 1 000 Kč)
✅ Sanitární vybavení - Výměna baterie kohoutku - Oprava sifonu, sifonového sítka - Oprava splachovadla WC - Nátěr vany / sprchového koutu (při běžném opotřebení)
✅ Elektroinstalace - Výměna žárovky (LED, zářivka) - Oprava zásuvky, vypínače (do 1 000 Kč) - Výměna pojistek
✅ Dveře, okna, zámky - Výměna zámku ve dveřích - Oprava petlice, kliky - Výměna těsnění oken - Výměna sklenice (pokud rozbil nájemník)
✅ Drobné stavební - Vyspravení dírek po obrazech (před vrácením) - Drobné opravy parket / linolea - Čištění komínu (1× ročně)
✅ Sanitární doplňky - Výměna toaletního papíru / mýdlo - Drobné úklidové prostředky - Výměna sáčků z vysavače
Běžná údržba (celkový roční limit 100 Kč/m²)
✅ Pravidelná údržba - Mytí oken - Vysávání, mytí podlah - Čištění odpadu (denní) - Údržba zelené plochy (pokud má nájemník zahradu)
Příklad limitu: byt 50 m² = limit 5 000 Kč ročně. Žárovka 50 Kč × 5 = 250 Kč. Nátěr 300 Kč. Sifon 800 Kč. Celkem 1 350 Kč → bez problému.
2. Co MUSÍ platit pronajímatel
Vše větší než 1 000 Kč na zásah, nebo nad roční limit
❌ Stavební opravy - Oprava střechy - Zateplení, fasáda - Kompletní renovace bytu - Výměna oken (pokud nejsou rozbité nájemníkem) - Statické opravy (zdi, podlahy)
❌ Topení - Výměna kotle - Servis kotle (1× ročně) - Oprava radiátorů - Výměna termoventilu
❌ Velké spotřebiče (pokud byly poskytnuty s bytem) - Výměna lednice / sporáku / pračky - Profesionální oprava (servis)
❌ Elektroinstalace nad rámec - Kompletní rekonstrukce rozvodů - Oprava domovního rozvaděče - Výměna jističů, FID
❌ Vodoinstalace nad rámec - Výměna stoupaček - Oprava boileru - Profesionální čištění odpadů (přerušený přívod)
❌ Společné prostory - Oprava výtahu - Údržba schodiště, vstupních dveří - Úklid společných prostor (pokud SVJ)
3. 5 sporných situací a jak je řešit
Situace 1: Praskla žárovka u kotle (smluvní věc)
🤔 Žárovka = nájemník (50 Kč), ale je u kotle, který = pronajímatel. → Řešení: žárovka vždy nájemník, bez ohledu na zařízení.
Situace 2: Kape sprcha — jen utáhnout těsnění (5 minut)
🤔 Drobná oprava do 1 000 Kč → nájemník. → Pokud je problém těsnění, ale je to opakované každé 3 měsíce → vada zařízení = pronajímatel.
Situace 3: Pračka přestala prát (poskytnutá s bytem)
🤔 Pokud pračka stála 8 000 Kč nová (3 roky stará) → pronajímatel. → Pokud nájemník rozbil, prokazatelně nesprávným použitím → nájemník.
Situace 4: Kotel praskl — výměna 35 000 Kč
🤔 Výměna kotle = pronajímatel (nad limit, strukturální). → Nájemník hlásí písemně, pronajímatel řeší do 30 dnů.
Situace 5: Plíseň ve spáře koupelny
🤔 Plíseň z kondenzace (nedostatečné větrání nájemníkem) → nájemník musí čistit. → Plíseň z prosaku (špatná střecha, zdivo) → pronajímatel.
4. Praktický postup pro nájemníka
Drobná oprava → nájemník
- Opravím sám / objednám opravu
- Schovám účtenku (důkaz pro daň + případný spor)
- Pokud je nad limit, požádám pronajímatele písemně o příspěvek
Velká oprava → pronajímatel
- Hned písemně oznámit (email, SMS, doporučený dopis) — datum, popis, fotky
- Pronajímatel má přiměřenou lhůtu (typicky 30 dní pro nesnaživé, do týdne pro havárie)
- Pokud nereaguje:
- Můžete nechat opravit sami a požadovat refund
- Můžete srazit z nájmu (extreme případy, doporučujeme advokáta)
- Můžete vypovědět smlouvu (vážné vady)
5. Praktický postup pro pronajímatele
Předpokládejte 5 % nájmu na opravy
Roční nájem 240 000 Kč → rezerva 12 000 Kč/rok na nečekané opravy.
Servisní smlouvy
- Kotel: servis 1× ročně (1 500–3 000 Kč) + smlouva na poruchy (300 Kč/měs)
- Tepelné čerpadlo: servis (~3 000 Kč/rok)
- Bojler: výměna anody (1× za 5 let)
Komunikace s nájemníkem
- Reagujte do 24 h na zprávy o opravách
- Vážnou opravu řešte do 7 dní (jinak nájemník může vypovědět smlouvu)
- Pravidelné kontroly bytu 1× ročně (s předstihem písemně)
6. Tabulka — 30 nejčastějších oprav
| Oprava | Cca cena | Kdo platí |
|---|---|---|
| Žárovka | 30–200 Kč | Nájemník |
| Baterie kohoutku | 600 Kč | Nájemník |
| Sifon umyvadla | 200 Kč | Nájemník |
| Splachovadlo WC | 400 Kč | Nájemník |
| Pojistka | 50 Kč | Nájemník |
| Zásuvka, vypínač | 200 Kč | Nájemník |
| Klika dveří | 300 Kč | Nájemník |
| Zámek dveří | 800 Kč | Nájemník |
| Těsnění oken | 200 Kč | Nájemník |
| Vyspravení dírek po obrazech | 100 Kč | Nájemník |
| Čištění komínu | 1 000 Kč | Nájemník |
| Mytí oken | 500 Kč | Nájemník |
| Oprava parket (drobné škrábance) | 800 Kč | Nájemník |
| Sklenice okna (rozbil nájemník) | 1 500 Kč | Nájemník |
| Servis kotle | 2 500 Kč | Pronajímatel |
| Výměna kotle | 35 000 Kč | Pronajímatel |
| Oprava radiátoru | 3 000 Kč | Pronajímatel |
| Výměna boileru | 15 000 Kč | Pronajímatel |
| Oprava výtahu | sdíleno SVJ | Pronajímatel |
| Výměna oken | 50 000 Kč | Pronajímatel |
| Zateplení fasády | celý dům | Pronajímatel/SVJ |
| Oprava střechy | sdíleno SVJ | Pronajímatel |
| Výměna sporáku (poskytnutý) | 8 000 Kč | Pronajímatel |
| Výměna pračky (poskytnutá) | 12 000 Kč | Pronajímatel |
| Výměna lednice (poskytnutá) | 10 000 Kč | Pronajímatel |
| Plíseň z kondenzace | 500 Kč (čištění) | Nájemník |
| Plíseň ze zdiva | 5 000+ Kč | Pronajímatel |
| Hřebíky / sklep stěn | 200 Kč | Nájemník |
| Renovace celá místnost | 25 000+ Kč | Pronajímatel |
| Opotřebení parket / linolea | dle stáří | Pronajímatel (běžné opotřebení) |
7. Co dělat při sporu
- Vždy písemně (email = stačí, doporučený dopis = lepší)
- Fotodokumentace každého kroku
- Citujte občanský zákoník § 2257 v komunikaci
- Mediator — pokud nemůžete dohodnout, oboustranně přijatelný 3. člověk
- Soud jako poslední možnost (drobný spor < 10 000 Kč nemusí ani být u soudu — žaloba u rozhodčího)
Závěr
Hranice mezi „drobnou opravou" a „strukturálním zásahem" je v zákoně jasně daná: - Do 1 000 Kč na zásah / 100 Kč/m² ročně = nájemník - Vše ostatní = pronajímatel
V praxi: dobrá komunikace mezi stranami řeší 95 % situací. Smlouva s jasnou klauzulí o opravách + email log = předcházení 99 % sporům.
🚀 Pronajímáte bez realitky? Inzerujte zdarma na RealFree.cz.
FAQ
Co když nájemník odmítá zaplatit drobnou opravu? Připomeňte písemně + § 2257 OZ. Pokud trvá → můžete srazit z kauce při ukončení nájmu (s prokazatelným zápisem ve vstupním protokolu).
Pronajímatel neopravuje vážnou vadu — co dělat? 1. Písemné oznámení s 30 denní lhůtou 2. Pokud nereaguje, můžete nechat opravit sami a požadovat refund 3. Vážné případy (např. plíseň, neteploucí topení v zimě) opravňují vypovědět smlouvu
Můžeme se v smlouvě dohodnout jinak než zákon? Ne. § 2257 je kogentní (povinné) — nelze obejít smlouvou ve prospěch pronajímatele. (Ve prospěch nájemníka ano.)
Kdo platí servis vodoměru / plynoměru? Pronajímatel (je to součást technického zařízení bytu).
Kdo platí komínovou prevenci 1× ročně? Drobná údržba do 1 000 Kč → nájemník. Při výměně dílů kominíkem nad 1 000 Kč → pronajímatel.