Daň z příjmu z pronájmu 2026: Kolik zaplatíte a jak legálně ušetřit

TL;DR — kolik zaplatíte 2026

1. Co je „příjem z pronájmu" daňově

Podle § 9 zákona o daních z příjmů (ZDP) jde o dlouhodobý pronájem nemovitosti, který: - Není vaše hlavní podnikání (jinak by spadl pod § 7 — živnost) - Je pravidelný (1+ rok)

Nevztahuje se na: - ❌ Krátkodobé pronájmy (Airbnb) typu < 30 dní → spadá pod § 7 (živnost) + DPH - ❌ Pronájem hotelového typu (snídaně, úklid, recepce) - ❌ Pronájem rekreačního objektu přes platformu

2. Sazba daně 2026

3. Paušál vs. skutečné výdaje — jak si vybrat

Paušál 30 %

✅ Jednoduché — bez papírování ✅ Nemusíte nic dokládat ❌ Maximum 600 000 Kč/rok (= příjem do 2 mil.)

Skutečné výdaje

✅ Vyšší úspora pokud máte velké náklady (rekonstrukce, hypotéka, opravy) ❌ Nutné dokládat všechny výdaje (faktury, smlouvy) ❌ Časově náročné

Co se uplatňuje jako skutečné výdaje:

• Odpisy nemovitosti (1,4 % ročně z pořizovací ceny stavby — bez pozemku)
• Úroky z hypotéky
• Opravy a údržba
• Pojištění nemovitosti
• Daň z nemovitých věcí
• Energie a služby pokud je platí pronajímatel (typicky NE — pronajímatel účtuje zálohy)
• Provize realitce (pokud platíte)
• Náklady na inzerci (ne RealFree.cz, ale např. placené portály)

Kalkulačka rozhodnutí

Výdaje ÷ Příjem = poměr
- Pokud > 30 % → použijte SKUTEČNÉ výdaje
- Pokud < 30 % → použijte PAUŠÁL

Příklad: příjem 200 000 Kč, výdaje (odpisy + hypotéka) 80 000 Kč. - Paušál: 200 × 30 % = 60 000 Kč - Skutečné: 80 000 Kč - → Skutečné jsou lepší (úspora dalších 20 000 Kč v základu daně = 3 000 Kč na dani)

4. Praktické příklady

Příklad A: Mladý investor s malým bytem

• 1+kk, pronájem 12 000 Kč/měs = 144 000 Kč ročně
• Bez hypotéky, bez velkých oprav

Paušál: - Příjem: 144 000 Kč - Výdaje 30 %: 43 200 Kč - Základ daně: 100 800 Kč - Daň 15 %: 15 120 Kč ročně

Pomocí poskytnuté slevy na poplatníka (30 840 Kč) → 0 Kč daně pokud jiné příjmy neexistují.

Příklad B: Rodina s investičním bytem na hypotéce

• 2+kk, pronájem 18 000 Kč/měs = 216 000 Kč ročně
• Hypotéka úroky: 35 000 Kč/rok
• Odpisy bytu: 28 000 Kč/rok
• Pojištění: 4 000 Kč/rok
• Daň z nemovitosti: 2 000 Kč/rok
• Drobné opravy: 8 000 Kč/rok

Skutečné výdaje: - Příjem: 216 000 Kč - Skutečné výdaje: 77 000 Kč (větší než paušál 30 % = 64 800) - Základ daně: 139 000 Kč - Daň 15 %: 20 850 Kč ročně

Paušál by byl nevýhodný: 216 - 64,8 = 151,2 → 22 680 Kč. Úspora skutečných: 1 830 Kč/rok navíc.

Příklad C: Více bytů (4 byty)

• 4× 2+kk, celkem 80 000 Kč/měs = 960 000 Kč ročně
• Velké opravy: 120 000 Kč
• Hypotéka úroky: 180 000 Kč
• Odpisy: 90 000 Kč

Skutečné výdaje: - Příjem: 960 000 Kč - Výdaje: 390 000 Kč (40,6 % > paušál 30 %) - Základ daně: 570 000 Kč - Daň 15 %: 85 500 Kč ročně

5. 5 legálních triků na úsporu

1. Maximalizujte odpisy

Nemovitosti se odepisují 30 let = ~3,3 % ročně z ceny stavby (bez pozemku). - Byt 4 mil. Kč (z toho stavba 3,5 mil.) = odpis ~117 000 Kč ročně. - Připomeňte si to advokátovi/notáři při kupní smlouvě — rozdělte cenu na pozemek + stavbu jasně.

2. Refinancujte hypotéku každých 3–5 let

Nižší úrok = nižší úroky = vyšší skutečné výdaje k odpočtu. - Refinancování z 5,5 % na 4,8 % = úspora 7 000 Kč/rok na úrocích u 1 mil. úvěru.

3. Investujte do energetické úspory

Náklady na zateplení/výměnu oken = jednorázový odpočet (max 100 % v 1. roce u některých kategorií). - Investice 200 tis. = úspora dalších ~30 000 Kč na daních + nižší provoz.

4. Pojistka odpovědnosti pronajímatele

3 000–5 000 Kč/rok → odpočet ze základu + ochrana před žalobou nájemce.

5. Sleva na poplatníka

Každý poplatník má 30 840 Kč slevu na dani ročně. Pokud pronájem je váš jediný příjem (např. v důchodu), prvních ~210 000 Kč pronájmu je fakticky bez daně.

6. Daňové přiznání — kdy a jak

Formulář: DPFO typ B (pro fyzické osoby s příjmy z § 9). Vyplníte online + elektronicky podáte přes datovou schránku nebo eCitizen.

7. Časté chyby

❌ „Pronájem do 30 000 Kč/rok nemusím přiznat." → Není pravda. Limit pro nezdanitelné příjmy z § 9 = 30 000 Kč CELKEM za rok, ne za jednotlivý nájem.

❌ „Paušál je vždy lepší než skutečné." → Záleží na poměru výdajů. Pokud máte hypotéku, většinou skutečné jsou lepší.

❌ „Krátkodobé Airbnb mohu danit jako § 9." → NE. Krátkodobé pronájmy (< 30 dní) = živnost + DPH, jiný režim.

❌ „Manžel pronajímá byt, daň přiznám já jako manželka." → Příjem zdaňuje vlastník nemovitosti. Ne automaticky druhý z manželů.

❌ „Když mám ztrátu, neplatím daň." → Správně, ale stejně musíte podat přiznání (uvedení ztráty = převod na další roky).

Závěr

Daň z pronájmu není složitá, pokud znáte základy: - Paušál 30 % pro malé/jednoduché případy - Skutečné výdaje pokud máte hypotéku/odpisy/opravy - Sleva na poplatníka 30 840 Kč ročně může pokrýt první ~210 000 Kč příjmu

FAQ

Musím přiznávat příjem z pronájmu i když je nízký? Ano, pokud roční příjem z § 9 přesáhne 30 000 Kč (limit pro nezdanitelné příjmy).

Jaká je sazba daně z pronájmu v 2026? 15 % do 1 935 552 Kč ročně, 23 % nad.

Co když nájemník neplatí — musím i tak danit? Daníte jen přijaté příjmy. Pokud nájemník neplatí, nemáte co danit. Ale do přiznání uvedete předpis = nájem dle smlouvy mínus pohledávky.

Můžu uplatnit slevu na manželku/dítě jako pronajímatel? Ano, standardní slevy se aplikují na celkový základ daně.

Co když pronajímám přes Airbnb — taky 15 %? NE. Krátkodobé pronájmy spadají pod § 7 (živnost) — sazba 15 %, ale + odvody na zdravotní/sociální pojištění.

Můžu odepisovat byt který obývám sám? NE. Odpisy se uplatňují jen u nemovitostí v podnikání nebo k pronájmu.

Související články