Úvod: Kolik vás stojí pronájem bytu přes realitku
Když pronajmete byt přes realitní kancelář, zaplatíte typicky provizi ve výši jednoho měsíčního nájmu — někdy ji platí majitel, někdy nájemník, často oba (každý polovinu). U bytu za 18 000 Kč/měsíc je to 18 000 Kč v peněženkách realitky za to, že vám někdo udělal pár fotek a zveřejnil inzerát na sreality.
V roce 2026 už to není potřeba. Tento průvodce vás krok za krokem provede kompletním procesem pronájmu bez realitky — od přípravy bytu, přes inzerci a prohlídky, až po podpis nájemní smlouvy a nahlášení daně.
💡 Co se v článku dozvíte: - Jak připravit byt na pronájem (5 klíčových kroků) - Jak nacenit nájem (3 metody bez realitky) - Jak inzerovat zdarma a oslovit nejvíc zájemců - Jak vést prohlídku a vyhodnotit nájemníka - Vzor nájemní smlouvy a co tam nesmí chybět - Kauce: kolik a jak s ní zacházet - Daň z příjmu z nájmu 2026 - Časté chyby, kterých se vyvarovat
1. Příprava bytu na pronájem
Než vůbec začnete inzerovat, věnujte 1–2 dny přípravě bytu. Ušetří vám to potom týdny zbytečných prohlídek s nezájemci a umožní vám nasadit vyšší cenu.
1.1 Generální úklid a drobné opravy
Projděte byt jako kdybyste ho viděli poprvé. Co byste si všimli? Špinavé spáry v koupelně, oprýskaná barva v rohu chodby, prasklá zásuvka? Před fotografováním vše opravte. Investice 2–3 tisíc Kč do drobných oprav vám může zvýšit nájem o 500–1000 Kč/měsíc.
1.2 Depersonalizace
Vyklidte osobní věci — fotky rodiny ze stěn, magnety z lednice, nálepky dětí. Nájemník si chce představit, že tam bude bydlet ON, ne vy. Přitom byt nemá vypadat jako z časopisu — útulnost ano, ale neutrální.
1.3 Drobné vylepšení s velkým efektem
- Žárovky teplé bílé barvy (3000K) místo studené — fotky budou hřejivější
- Bílé povlečení a ručníky v koupelně/ložnici (kupte za 1500 Kč v IKEA)
- Pokojové rostliny — 2–3 ks oživí místnost
- Čerstvé bílé stěny — nákladově nejlevnější tip pro celkový dojem (3000–5000 Kč za malý byt)
1.4 Kvalitní fotografie
Fotky jsou ROZHODUJÍCÍ. Inzerát s 8–12 dobrými fotkami získá 3× více odpovědí než inzerát s 3 amatérskými fotkami. Náš samostatný článek o focení nemovitostí vám pomůže udělat profi fotky telefonem.
Minimum: každá místnost (ze 2 úhlů), kuchyně, koupelna, WC, exteriér domu, výhled z okna.
1.5 Zdokumentujte stav
Před nastěhováním nájemníka si udělejte podrobný záznam stavu bytu — písemně + fotky. Toto bude příloha smlouvy. Bez toho budete těžko vymáhat opravy škod při vrácení bytu.
2. Jak nacenit pronájem (bez realitky)
Realitky vám obvykle řeknou cenu „od oka". My to uděláme přesně.
Metoda 1: Srovnání podobných inzerátů
- Otevřete RealFree.cz, Sreality.cz, Bezrealitky.cz a Facebook skupinu „Pronájmy [vaše město]"
- Najděte 5–10 podobných bytů (stejná dispozice, podobná lokalita, podobné vybavení)
- Vezměte medián (prostřední hodnotu) — ne průměr (zkresluje to extrémy)
- Tato cena je váš výchozí bod
Metoda 2: Cena za m² × velikost
V roce 2026 jsou orientační ceny pronájmu v Kč/m²/měsíc:
| Lokalita | 1+kk / 1+1 | 2+kk / 2+1 | 3+kk / 3+1 |
|---|---|---|---|
| Praha — centrum (1, 2) | 550–700 | 450–600 | 400–550 |
| Praha — okraje (4, 5, 9, 10) | 400–500 | 350–450 | 320–420 |
| Brno — centrum | 400–500 | 350–450 | 320–420 |
| Ostatní krajská města | 250–350 | 220–320 | 200–290 |
| Menší města (do 30 tis.) | 180–250 | 160–230 | 150–210 |
Příklad: 2+kk 55 m² v Praze 5 → 55 × 380 = ~21 000 Kč/měsíc (orientačně).
Metoda 3: Dynamický test
Začněte s cenou o 5 % vyšší než medián. Pokud do 7 dní dostanete méně než 5 dotazů, snižte o 1 000 Kč. Tento iterativní přístup vám najde optimální cenu během 2–3 týdnů.
3. Inzerce zdarma — kde a jak
3.1 RealFree.cz (priorita)
Na RealFree.cz inzerujete úplně zdarma a navždy — žádná provize, žádný poplatek za zveřejnění. Přidejte inzerát zde →. Schválení proběhne typicky do 5 minut.
Tip: vyplňte VŠECHNY parametry (dispozice, plocha, podlaží, vybavení, energetický štítek, parkování, balkon, výtah, mazlíčci ano/ne). Filtry hledajících tyto údaje používají — bez nich se váš inzerát neobjeví ve výsledcích.
3.2 Další bezplatné kanály
- Facebook skupiny „Pronájmy [vaše město]" — naopak na bezplatných.cz a podobných portálech jste přehlceni, FB skupiny mají vyšší engagement
- Vývěsky v okolních supermarketech, knihovnách, fakultách (pokud cílíte na studenty)
- Doporučení známým — pošlete inzerát do své sítě, často nájemníka najdete přes 2 stupně známých
3.3 Co psát do inzerátu
Title: „Pronájem 2+kk 55 m² Praha 5 — Smíchov, balkón, parkování" - Konkrétně, žádné „krásný byt v skvělé lokalitě"
Popis (struktura): 1. První věta = hook — co je na bytu jedinečné („Slunný 2+kk po rekonstrukci 100 m od metra Anděl") 2. Dispozice a plocha (přesně) 3. Vybavení (jmenovitě: lednice, pračka, myčka, plynový sporák, internet/wifi) 4. Lokalita (MHD, parkování, obchody, školy) 5. Podmínky (záloha, cena nájmu + energie + servis, smlouva, mazlíčci, kuřáci, doba) 6. Termín nastěhování
Délka: 200–400 slov. Krátké inzeráty působí podezřele, dlouhé nikdo nečte.
4. Prohlídka a vyhodnocení nájemníka
4.1 První filtr: text přes inzerát
Když vám někdo napíše „Mám zájem", odpovídejte standardní šablonou s 5 otázkami: 1. Kdo bude v bytě bydlet (počet osob, věk, povolání)? 2. Mate mazlíčky? 3. Kuřáci? 4. Od kdy potřebujete byt? 5. Jak dlouho plánujete bydlet?
Tímto eliminujete 50 % nezájemců a získáte filtr ještě před prohlídkou.
4.2 Skupinové prohlídky — ano
Naplánujte si otevřené prohlídky (např. sobota 14:00–16:00, pozvete 5–8 lidí najednou). Šetří vám to čas a vytváří přirozený tlak — zájemci vidí, že o byt je zájem.
4.3 Co kontrolovat u nájemníka
- Doklad totožnosti (občanka — nikdy si ji nefoťte, jen na ní podívejte)
- Doklad o příjmech za poslední 3 měsíce (výplatní páska / DPP / faktury)
- Reference od předchozího majitele (ideální, ale ne vždy možné)
- Trestní rejstřík — můžete si vyžádat (citlivá věc, ale legální)
Pravidlo 1/3: nájem by neměl přesáhnout 1/3 čistého měsíčního příjmu nájemníka.
4.4 Red flags 🚨
- Spěchá s podpisem („musíme to dnes vyřídit")
- Odmítá ukázat doklad o příjmu
- Nabízí platbu několika měsíců předem v hotovosti (často podvod)
- Mnoho různých adres v posledních letech (problém s bydlením)
- Vyhýbavé odpovědi na otázku „proč se stěhujete?"
5. Nájemní smlouva — co tam nesmí chybět
Smlouva je právně klíčová. Bez správné smlouvy nemáte v případě problémů na čem stavět.
5.1 Povinné náležitosti (občanský zákoník § 2235 a násl.)
- Identifikace stran (jméno, RČ, adresa, OP — pronajímatele i nájemníka)
- Předmět nájmu (přesná adresa bytu, podlaží, výměra, dispozice)
- Doba nájmu (na dobu určitou — 1 rok, 2 roky / nebo na dobu neurčitou)
- Výše nájmu (samotný nájem) + záloha na služby (energie, voda, fond oprav)
- Splatnost (do kolikátého v měsíci, číslo účtu, variabilní symbol)
- Kauce (výše + podmínky vrácení)
- Skončení nájmu (výpovědní doba — typicky 3 měsíce u doby neurčité)
5.2 Doporučené (volitelné) náležitosti
- Mazlíčci (povoleni / zakázáni / s povolením)
- Kouření (zakázáno → vymahatelné porušením smlouvy)
- Podnajímání (zakázáno → typicky)
- Drobné opravy (kdo platí — typicky nájemník do 1000 Kč)
- Stav bytu při převzetí (příloha — fotodokumentace + soupis vybavení)
- Inflační doložka (možnost úpravy nájmu jednou ročně dle inflace)
5.3 Vzor smlouvy
Vzor nájemní smlouvy zdarma ke stažení najdete v naší sekci Vzory dokumentů (připravujeme). Použijte vždy aktuální vzor, který odpovídá novému znění občanského zákoníku.
⚠️ Pozor: „univerzální vzor stažený z internetu" často obsahuje neplatná nebo zastaralá ustanovení. U dlouhodobých pronájmů (12+ měsíců) doporučujeme konzultaci s advokátem (cca 2 000 Kč jednorázově) — je to investice, která vás může uchránit od mnohem dražších problémů.
6. Kauce: kolik, jak a kdy ji vrátit
Kauce je peněžitá jistota od nájemníka, která slouží na úhradu případných škod nebo nedoplatků na konci nájmu.
6.1 Maximální výše kauce
Občanský zákoník (§ 2254) stanoví maximum 3 měsíční nájmy (bez záloh na služby). Pro byt s nájmem 18 000 Kč je to maximálně 54 000 Kč.
V praxi se nejčastěji bere 1–2 měsíční nájmy.
6.2 Co s kaucí
- Uložte ji odděleně od svých peněz (samostatný účet)
- Pojistka: kauce není váš příjem, je to JISTOTA
- Úroky: ze zákona musíte vrátit kauci s úroky (zákonná úroková míra ČNB)
6.3 Vrácení kauce
Musíte ji vrátit do 1 měsíce po skončení nájmu (a předání bytu). Můžete si započítat: - Nedoplatky na nájmu/službách - Náklady na opravy způsobené nájemníkem (NIKOLIV běžné opotřebení)
Tip: vždy proveďte společnou prohlídku při předání se zápisem a foto-záznamem. Bez toho jsou pozdější spory o škodách těžko řešitelné.
7. Daň z příjmu z nájmu 2026
Pronájem je daňový příjem podle § 9 zákona o daních z příjmu. Daň je 15 % (případně 23 % nad 1 935 552 Kč ročně v roce 2026).
7.1 Skutečné výdaje vs. paušál
Můžete si vybrat: - Skutečné výdaje (vše prokazatelné — opravy, úroky z hypotéky, odpisy nemovitosti, pojištění, daň z nemovitosti, atd.) - Paušální výdaje 30 % (zjednodušení, max. 600 000 Kč)
Pro většinu pronajímatelů je paušál výhodnější, pokud nemáte velké náklady (např. probíhá rekonstrukce).
7.2 Příklad
Roční nájem 216 000 Kč → paušální výdaje 30 % = 64 800 Kč → základ daně 151 200 Kč → daň 15 % = 22 680 Kč ročně.
Daňové přiznání podáte do 31. března následujícího roku (resp. 1. července, pokud máte daňového poradce).
8. Nejčastější chyby, kterých se vyvarovat
- Pronájem bez smlouvy („je to jen na 3 měsíce") → bez smlouvy nemáte v ČR nájemníka legálně, hrozí pokuta a problém s vyklizením
- Kauce v hotovosti bez potvrzení → vždy převodem nebo s písemným potvrzením
- Žádná fotodokumentace stavu → spory na konci nájmu
- Nezohlednění daní → finanční úřad může zpětně doměřit + pokuta
- Levný nájem s problematickým nájemníkem → vždy zvolte spolehlivého nájemníka před nejvyšší cenou
- Žádná pojistka (pojištění nemovitosti i odpovědnosti) → škoda za 100 000 Kč rozhodí každého
- Verbální dohody o vybavení → vše do smlouvy / přílohy
Závěr: Pronájem bez realitky je dnes výrazně jednodušší
V roce 2026 už opravdu nepotřebujete realitku, abyste byt pronajali. Stačí: - Připravit byt - Inzerovat zdarma na RealFree.cz - Filtrovat zájemce přes texty před prohlídkou - Použít kvalitní smlouvu - Zachovat se profesionálně
Ušetříte plnou provizi realitky (jeden měsíční nájem) a navíc získáte plnou kontrolu nad výběrem nájemníka.
🚀 Připraveni začít? Přidejte inzerát zdarma na RealFree.cz → — schválení do 5 minut, žádná kreditka, žádný závazek.
FAQ — Často kladené otázky
Můžu pronajmout byt bez realitky? Ano, je to plně legální a v roce 2026 stále populárnější způsob. Stačí dodržet zákonné náležitosti smlouvy a daňové povinnosti.
Kolik ušetřím při pronájmu bez realitky? Typicky celý jeden měsíční nájem (provize realitky je obvykle 1× měsíční nájem + DPH). U bytu za 18 000 Kč/měsíc to je 21 780 Kč včetně DPH.
Jak rychle najdu nájemníka bez realitky? S kvalitním inzerátem a 8+ fotkami obvykle do 7–14 dní. Dobře nacenená nabídka v atraktivní lokalitě bývá obsazená dokonce za 2–3 dny.
Potřebuju advokáta pro nájemní smlouvu? Pro standardní pronájem ne — stačí kvalitní vzor (najdete jej na RealFree blog). Pro dlouhodobé pronájmy (3+ roky) nebo komerční nájem doporučujeme konzultaci s advokátem (~2 000 Kč jednorázově).
Co když nájemník neplatí? Po 3 měsících neplacení můžete dát výpověď (bez výpovědní doby). Předtím doporučujeme pokus o dohodu (písemnou) a v krajním případě soudní vymáhání. Proto je důležitý důkladný screening nájemníka PŘED podpisem.
Jak vyřídit přepis energií? Nájemník si může smlouvy s dodavateli (ČEZ, EG.D, GasNet…) převést na sebe (volitelné), nebo platí přes vás (vy platíte fakturu, on vám refunduje). Doporučujeme variantu s převedením — méně admin práce.