Provize realitní kanceláře 2026: kolik si bere realitka a jak ušetřit

Provize je největší jednorázový náklad celého prodeje a přitom o ní lidi vědí nejmíň. Většina prodávajících podepíše smlouvu s realitkou, aniž by tušila, kolik přesně zaplatí a za co. Pojďme si to rozebrat na rovinu: kolik si realitka reálně bere, proč zrovna tolik, co za to dostanete, co o tom říká zákon, jak se liší provize podle regionu a typu nemovitosti, na co si dát pozor ve smlouvě a kde se dá ušetřit.

provize realitní kanceláře z prodejní ceny bytu v roce 2026 – příklad v korunách" class="w-full rounded-xl" loading="lazy" width="1536" height="1024">

Kolik si realitka bere z prodeje

V Česku je obvyklá provize 3 až 6 % z kupní ceny. Nejčastěji se makléři pohybují kolem 3–5 %. Platí jednoduchá logika: čím dražší nemovitost, tím nižší procento — a naopak. K samotné provizi navíc skoro vždy přičtěte 21 % DPH, protože většina realitek jsou plátci. Z „3 %" je rázem 3,63 %. To je důležité, protože spousta lidí počítá s holým procentem a pak je u podpisu nemile překvapená.

Pozor i na to, z čeho se provize počítá. Vždy by to měla být skutečná dosažená kupní cena, ne původní nabídková. Pokud z 5,5 milionu nakonec usmlouváte cenu na 5,2, provize by měla klesnout taky.

Příklad výpočtu: kolik to reálně je

Ať to není jen v procentech — tady je, kolik provize udělá v korunách u různě drahých nemovitostí (uvedeno s 21 % DPH):

Čísla jsou s DPH. Vidíte, proč se u dražší nemovitosti vyplatí o procentech smlouvat — každé procento je tu desítky tisíc.

Proč je provize v Česku zrovna takhle vysoká

Pět procent z bytu za pět milionů zní jako hodně peněz za pár prohlídek. Realita je ale taková, že realitka z provize neplatí jen makléře. Jdou z ní portály (placená inzerce není levná), fotograf, někdy home staging, právník na smlouvy, úschova, marketing a režie kanceláře. Makléř navíc dělá na víc zakázkách najednou a část z nich nikdy nedopadne — i to si musí zaplatit.

To ale neznamená, že máte platit pět procent automaticky. Znamená to, že cena má odpovídat odvedené práci. Když dostanete jen inzerát na portálu a nic víc, plná provize je drahá. Když makléř vyjedná o 200 tisíc vyšší cenu a vyřeší papíry, provize se zaplatí sama.

Provize podle typu nemovitosti

Výše provize se liší podle toho, co prodáváte a jak je to drahé:

• Byty — obvykle 3–5 %. U dražších bytů ve velkých městech klidně i 2–3 %.
• Rodinné domy — 3–5 %. Vyšší cena = větší prostor na vyjednávání.
• Pozemky — často 4–6 %, protože prodej trvá déle a je víc práce s nabídkou.
• Garáže a levnější nemovitosti — procento je vysoké (6–7 %), takže bývá daná spíš pevná částka (třeba 30–60 tisíc Kč).
• Komerční prostory — individuální, podle náročnosti zakázky.

Regionální rozdíly: Praha vs. zbytek republiky

Kde prodáváte, hraje velkou roli. V Praze a Brně jsou ceny nemovitostí vysoké, konkurence realitek velká a procenta nižší — běžně 2–4 %. Na bytě za sedm milionů totiž i tři procenta dělají slušnou částku, takže makléři jdou s cenou dolů, aby zakázku získali.

V menších městech a na vesnicích je to naopak. Nemovitosti jsou levnější, prodej trvá déle a procenta jsou vyšší — klidně 5–6 %, nebo pevná částka. U chalupy za milion a půl dává pevná odměna často větší smysl než procenta.

Tři reálné příklady

• Byt 2+kk v Praze za 6,5 mil.: makléř nabídne 3 %, vy usmlouváte 2,5 %. Provize s DPH ≈ 196 600 Kč. Za to dostanete focení, inzerci, prohlídky i smlouvy.
• Rodinný dům na vesnici za 4,2 mil.: realitka chce 5 %. Dům se prodává půl roku. Provize s DPH ≈ 254 100 Kč — tady má smysl ptát se, co přesně za to máte.
• Pozemek za 900 tisíc: procenta by byla malá, makléř proto chce pevně 60 000 Kč + DPH. U levnějších nemovitostí je pevná částka běžná.

Kdo provizi platí — prodávající, nebo kupující?

Většinou ji platí prodávající a má ji započtenou v ceně nemovitosti. Realitka inzeruje cenu „včetně provize" a kupující ji fakticky zaplatí v rámci kupní ceny. Občas se setkáte i s tím, že provizi platí kupující zvlášť. Vždy si proto pohlídejte ve zprostředkovatelské smlouvě, kdo a kolik platí a kdy na provizi vzniká nárok.

Co makléř reálně dělá (krok za krokem)

Než budete provizi soudit jako přemrštěnou, koukněte, co za ni má makléř odvést:

• Nacenění — analýza trhu a reálná cena, za kterou se to prodá (ne vysněná).
• Příprava nabídky — profesionální focení, půdorys, popis, u dobrých realitek home staging nebo videoprohlídka.
• Marketing — placená inzerce na portálech, propagace, práce s databází zájemců.
• Prohlídky a vyjednávání — komunikace se zájemci, organizace prohlídek, smlouvání o ceně.
• Papíry — rezervační a kupní smlouva (často s advokátem), úschova peněz, návrh na vklad do katastru, předání nemovitosti.

U kvalitního makléře dává provize smysl — ušetří vám čas i nervy a často vyjedná lepší cenu, než byste dostali sami. Problém je, když platíte plnou provizi za to, že vám dají inzerát na portál a čekají.

Co o provizi říká zákon (39/2020 Sb.)

Realitní zprostředkování upravuje zákon č. 39/2020 Sb. Pár věcí, které vám hrají do karet:

• Smlouva musí být písemná. Žádné ústní dohody o provizi.
• Provize je splatná nejdřív dnem uzavření realitní smlouvy (kupní/nájemní). Realitka by neměla chtít zaplatit dřív, než je obchod uzavřený.
• Záloha na provizi smí být max dvě třetiny ujednané provize. Když chce někdo víc předem, je to v rozporu se zákonem.
• U výhradního (exkluzivního) zprostředkování je doba omezená a smlouva jde vypovědět — hlídejte si délku a výpovědní podmínky.
• Makléř má informační povinnosti — musí vás upozornit na vady a rizika, které zná.

Výhradní vs. nevýhradní smlouva — co si vybrat

Nevýhradní smlouva znamená, že nemovitost můžete dát víc realitkám i prodávat sami. Provizi platíte té, která přivede kupce. Výhoda je svoboda, nevýhoda menší motivace makléře (nemá jistotu, že na zakázce vydělá).

Výhradní (exkluzivní) smlouva dává prodej jediné realitce. Ta do nabídky obvykle investuje víc, ale vy se zavážete, že nesmíte prodávat jinde ani sami. Pokud exkluzivitu dáte, chtějte za to nižší provizi, kratší dobu a rozumnou výpovědní lhůtu. A pozor na pokutu pro případ, že si kupce najdete sami — to bývá schované v drobném písmu.

Na co si dát pozor ve smlouvě

• Rezervační poplatek. Často se rovná provizi a realitka si ho po obchodu nechá jako odměnu. Ověřte si, co se s ním stane, když obchod nedopadne.
• Z čeho se počítá provize. Ze skutečné kupní ceny, ne z nabídkové.
• Sankce a pokuty. Pozor na pokuty za odstoupení nebo za to, že si kupce najdete sami.
• Délka a výpověď. Dlouhá doba bez možnosti rozumné výpovědi je červený praporek.

Tři časté mýty o provizi

• „Provize je daná, nedá se s ní hnout." Není. Žádný zákon výši neurčuje, je to čistě dohoda.
• „Dražší realitka = lepší služba." Ne nutně. Výše provize nic neříká o kvalitě. Ptejte se na konkrétní služby, ne na procenta.
• „Bez realitky to neprodám." Prodáte. Spousta lidí prodává sama — chce to dobré fotky, reálnou cenu a trochu času na prohlídky.

Provize a daně: může vám snížit daň z prodeje

Když z prodeje nemovitosti platíte daň z příjmu (nesplňujete-li časový test pro osvobození), je dobrá zpráva, že provize realitce je prokazatelný výdaj spojený s prodejem. To znamená, že o ni snížíte základ daně. Schovejte si fakturu — při zdaňovaném prodeji vám reálně ušetří. (Tohle nenahrazuje konzultaci s daňovým poradcem, ale je dobré o tom vědět.)

A jak je to s provizí u pronájmu?

U pronájmu funguje jiná logika. Provizi platí ten, kdo si realitku najal — pokud je realitka ve smluvním vztahu s pronajímatelem, neměla by provizi chtít navíc po nájemníkovi. Pokud hledáte podnájem a realitka po vás chce „provizi" za zprostředkování, ke kterému ji najal majitel, je to podezřelé. Nejjistější je hledat přímo od majitelů.

Jak poznat dobrou realitku

• Řekne vám reálnou cenu, i když je nižší, než byste chtěli slyšet — nelže, aby získala zakázku.
• Má jasnou smlouvu bez schovaných pokut a vysvětlí vám ji.
• Ukáže konkrétní služby (focení, marketing, právník), ne jen „postaráme se o vše".
• Nárok na provizi váže na výsledek, ne na rezervaci.
• Má reference a reálné zkušenosti z vaší lokality.

Jak provizi snížit (5 způsobů)

1. Smlouvejte. Provize není pevná. Hlavně u dražší nemovitosti realitka radši sleví, než aby přišla o zakázku. Klidně řekněte „beru vás za 3 %".
2. Nedávejte exkluzivitu zadarmo. Když už exkluzivitu dáte, ať je za to nižší provize nebo kratší doba.
3. Plaťte za výsledek. Nárok na provizi má vzniknout až podpisem kupní smlouvy, ne za „rezervaci" nebo prohlídky.
4. Porovnejte víc makléřů. Provize i služby se liší dům od domu. Nechte si udělat nabídku od dvou tří.
5. Zkuste to nejdřív sami. Dobré fotky, rozumná cena a inzerát na správném místě často stačí. Když to nevyjde, do realitky můžete jít pořád.

Realitka, nebo prodej sám?

Realitka dává smysl, když na prodej nemáte čas, nervy nebo zkušenost — dobrý makléř vyjedná lepší cenu a pohlídá papíry. Prodej svépomocí se vyplatí, když si troufnete na focení, inzerát a prohlídky a chcete ušetřit celou provizi. U bytu za 5 milionů je to klidně čtvrt milionu rozdíl. Smlouvy si i tak můžete nechat zkontrolovat advokátem za pár tisíc — pořád výrazně levněji než provize. A inzerát na realitních portálech si dnes dáte sami za pár minut.

Časté chyby, kvůli kterým platíte zbytečně moc

• Podepíšete první smlouvu, co vám strčí pod nos. Provizi i podmínky si nikdo neporovná a vy přeplatíte. Vždy oslovte aspoň dvě tři realitky.
• Necháte si vnutit exkluzivitu na rok. Když to nedopadne, jste vázaní a nemůžete prodat sami ani jinde.
• Nepřečtete drobné písmo. Pokuty za odstoupení nebo poplatek za to, že si kupce najdete sami, dokážou pořádně bolet.
• Spletete si rezervační poplatek s provizí. Někdy je to totéž, někdy ne — ptejte se, co se s penězi stane, když obchod padne.
• Platíte zálohu předem. Záloha nesmí být víc než dvě třetiny provize a celá provize je splatná až u podpisu. Nenechte se utlačit.

Závěr: co si z toho odnést

Provize realitní kanceláře není pevně daná sazba, ale výsledek dohody — a to je dobrá zpráva. Vždycky se ptejte, kolik přesně platíte, z jaké částky se to počítá a co všechno za to dostanete. Nepodepisujte první smlouvu, co vám přistane na stole, porovnejte si nabídky a u dražší nemovitosti klidně řekněte rovnou, jakou provizi jste ochotní akceptovat. Pamatujte, že podle zákona je provize splatná až u podpisu a záloha nesmí přesáhnout dvě třetiny. A pokud si na prodej troufnete sami, ušetříte celou provizi — u dražšího bytu jsou to klidně stovky tisíc, které zůstanou vám.

Časté otázky

Zdroje

• Zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování (písemná smlouva, splatnost provize, záloha max 2/3, výhradní zprostředkování, informační povinnosti)
• Obvyklá výše provize realitních kanceláří v ČR 2026 (3–6 % z ceny, obvykle bez DPH) — souhrn realitních zdrojů

Obecné informace, nejde o právní ani daňovou radu. Konkrétní výši provize i podmínky vždy ověřte ve zprostředkovatelské smlouvě, daňové dopady s poradcem.