Druhý byt na investici 2026: ROI, hypotéka a daně

Koupit druhý byt a pronajímat ho patří mezi nejoblíbenější způsoby, jak v Česku zhodnotit peníze. Je hmatatelný, dlouhodobě roste na ceně a generuje měsíční příjem. Není to ale automatická výhra — výnos snadno spolkne špatný výpočet, prázdné měsíce nebo dražší hypotéka. A pravidla financování se od dubna 2026 zpřísnila. V tomhle průvodci si projdeme, jak druhý byt reálně financovat, jak spočítat skutečný výnos a jaká rizika hlídat. Navazujeme na průvodce investicí do nemovitostí a pasivním příjmem.

Hypotéka na investiční byt 2026: co se změnilo

Tohle je nejdůležitější novinka. Od 1. dubna 2026 ČNB zpřísnila pravidla pro investiční hypotéky. Investiční hypotékou se rozumí úvěr na pořízení třetí a další obytné nemovitosti nebo na pořízení nemovitosti určené k pronájmu. Druhý byt, který chcete pronajímat, tak typicky spadá právě sem. Platí pro něj:

• LTV maximálně 70 % — banka vám půjčí nejvýš 70 % hodnoty bytu, zbytek musíte mít z vlastních zdrojů. U bytu za 5 milionů to znamená hypotéku max 3,5 milionu a vlastní zdroje aspoň 1,5 milionu Kč.
• DTI maximálně 7 — souhrn všech vašich dluhů nesmí překročit sedminásobek vašeho ročního čistého příjmu.

Pro srovnání: u hypotéky na vlastní bydlení se nic nemění — LTV zůstává 80 % (a 90 % pro žadatele do 36 let). Zpřísnění tedy cílí přímo na investory. V praxi to znamená vyšší nutný kapitál na vstupu a opatrnější propočet. Aktuální sazby a podmínky bank porovnáte v srovnávači hypoték; obecný přehled máme i v průvodci hypotékou.

Jak spočítat skutečný výnos (ROI)

Nejčastější chyba je počítat výnos jen jako „nájem děleno cenou bytu". To je hrubý výnos a realitu nadhodnocuje. Počítejte ve třech krocích:

• Hrubý výnos = roční nájemné ÷ cena bytu. Příklad: byt 5 000 000 Kč, nájem 18 000 Kč/měs = 216 000 Kč/rok → hrubý výnos 4,3 %.
• Čistý výnos = (roční nájemné − roční náklady) ÷ cena bytu. Od nájmu odečtěte fond oprav, pojištění, daň z příjmu, údržbu a rezervu na neobsazenost. Reálně to bývá 2–4 %.
• Cash-on-cash výnos (s hypotékou) = roční čistý cashflow ÷ vložené vlastní zdroje. Tady se ukáže, jestli vám byt po splátce hypotéky reálně něco nese, nebo na něj měsíčně doplácíte.

K výnosu z nájmu připočtěte zhodnocení nemovitosti v čase — to je u dobře vybrané lokality často větší část celkového výnosu než samotný nájem.

Náklady, na které se zapomíná

Při výpočtu počítejte se vším, co ukrojí z nájmu:

• Daň z příjmu z pronájmu — paušál 30 % výdajů nebo skutečné výdaje. Rozbor v průvodci daní z pronájmu.
• Příspěvek do fondu oprav a správa SVJ — platíte vy jako vlastník, ne nájemník.
• Pojištění nemovitosti a případně pojištění odpovědnosti.
• Údržba a opravy — počítejte rezervu (orientačně 5–10 % nájmu) na opotřebení a havárie.
• Neobsazenost — počítejte aspoň s 1 prázdným měsícem ročně mezi nájemníky.
• Úroky z hypotéky — největší položka, pokud kupujete na páku. Při LTV 70 % a aktuálních sazbách bývá splátka vyšší než nájem mínus náklady, takže první roky můžete být v mírném mínusu a vyděláváte hlavně na zhodnocení a umořování jistiny.

Rizika, která se nevyplatí podcenit

• Růst úroků a refinancování. Po skončení fixace může splátka vyskočit. Počítejte scénář s vyšší sazbou.
• Problémový nájemník. Neplacení a vystěhování umí trvat měsíce. Pečlivě prověřujte nájemníky a mějte pořádnou nájemní smlouvu a kauci.
• Nízká likvidita. Byt neprodáte ze dne na den — počítejte s tím, že peníze jsou vázané na roky.
• Koncentrace. Celý kapitál v jednom bytě a jedné lokalitě je velké vajíčko v jednom košíku.

Alternativa: nemovitosti bez páky a správy

Pokud vás odrazuje nutných 30 % vlastních zdrojů, starost se správou nebo riziko jednoho bytu, existuje cesta, jak do nemovitostí jít bez toho všeho — nemovitostní crowdfunding. Investujete od malých částek do více projektů najednou, bez hypotéky a bez nájemníků. Platformy jako ROIER cílí na výnos kolem 9 % ročně a jsou pod dohledem ČNB. Není to náhrada za vlastní byt se zhodnocením a pákou, ale jako doplněk portfolia nebo první krok do nemovitostí dává smysl. Srovnání cest rozebíráme v průvodci pasivním příjmem.

Časté otázky