⚡ Co se z toho dozvíte za minutu
- Prodáváte byt nebo dům? Daň z příjmu z prodeje je 15 % (do limitu) nebo 23 % (nad limit). Z čeho přesně? Z čistého zisku, ne z prodejní ceny.
- Tři způsoby, jak nezaplatit ani korunu: trvalý pobyt 2 roky před prodejem, držba 5 let (u nemovitostí pořízených do 31. 12. 2020) nebo 10 let (od 1. 1. 2021), nebo reinvestice do vlastní bytové potřeby do roka po prodeji.
- Pozor na novou desetiletou lhůtu. Pokud jste koupili nemovitost po 1. lednu 2021, časový test je 10 let, ne 5. To je zásadní změna, kterou hodně lidí netuší.
- Co můžete odečíst: kupní cenu, provizi realitce, advokáta, znalce, daň z nemovitosti, prokazatelně provedené rekonstrukce. Bez dokladů to nepůjde.
- Termín přiznání: do 1. dubna následujícího roku po prodeji (papírově) nebo do 1. července elektronicky. Pozdě = pokuta + úroky.
Kdy se daní a kdy ne
Začněme tou dobrou zprávou. V naprosté většině případů, kdy lidé prodávají svoje bydlení, daň vůbec neplatí. Zákon o daních z příjmů (zákon č. 586/1992 Sb., § 4) má tři velké výjimky a stačí, když splníte jednu z nich.
Zaplatit musíte jen tehdy, když žádná výjimka neplatí. To je typicky:
- Investiční byt, který jste koupili před pár lety za účelem zhodnocení a teď ho prodáváte
- Zděděná nemovitost, kterou jste rovnou prodali bez bydlení v ní
- Byt, který jste přestavovali a krátce po dokončení prodali se ziskem
- Pozemek, na kterém nebýváte
Pokud naopak prodáváte byt, ve kterém jste bydleli, nebo ho máte deset let, jste s daní v pohodě. Pojďme si výjimky projít po pořádku.
Tři výjimky, díky kterým nemusíte platit nic
Výjimka 1 — Trvalý pobyt 2 roky před prodejem (§ 4 odst. 1 písm. a)
Nejjednodušší cesta. Když jste měli v bytě trvalý pobyt nepřetržitě aspoň 2 roky bezprostředně před prodejem, příjem z prodeje je od daně osvobozený. Bez ohledu na to, jak dlouho byt vlastníte.
Co znamená „nepřetržitě":
- Trvalý pobyt zapsaný na evidenci obyvatel (občanka, evidence MV)
- 2 roky, které končí dnem prodeje (nebo později — důležité je posledních 24 měsíců)
- Bez delších přerušení (krátký „přepis" jinam kvůli něčemu jinému se v praxi toleruje, ale je to riziko)
Pozor: trvalý pobyt jednoho z manželů obvykle stačí (manželé prodávají společně). U více majitelů musí podmínku splnit každý za svůj podíl.
Výjimka 2 — Časový test (§ 4 odst. 1 písm. b)
Tady je zlomový rok 2021. Záleží, kdy jste nemovitost nabyli:
| Kdy jste nemovitost koupili (či zdědili) | Časový test pro osvobození |
|---|---|
| Do 31. 12. 2020 | 5 let |
| Od 1. 1. 2021 | 10 let |
| Dědictví od příbuzného v přímé linii (rodič, prarodič, dítě) | Doba se přičítá, jak by ji počítal zůstavitel |
Co počítáme: od data nabytí (kupní smlouva s vkladem do katastru, dědictví) do data prodeje. U bytů v družstvu se za nabytí bere převod vlastnictví do osobního, ne nabytí družstevního podílu (i když ten může být důležitý — viz družstevní byt).
Proč ta změna z 5 na 10 let? Stát chtěl zabránit spekulacím — kupujete byt, držíte 5 let bez bydlení a prodáváte se ziskem. Po 1. 1. 2021 musíte držet dvakrát tak dlouho, jinak danit.
Výjimka 3 — Reinvestice do vlastní bytové potřeby
I když neprošel časový test ani trvalý pobyt, máte poslední šanci. Peníze z prodeje můžete do roka po prodeji použít na obstarání vlastního bydlení — koupě jiné nemovitosti, splacení hypotéky, rekonstrukce své bytové potřeby. Pak je příjem osvobozený.
Co je důležité od 2021:
- Oznámit finančnímu úřadu do konce lhůty pro daňové přiznání (typicky do 1. dubna roku následujícího po prodeji), že chcete uplatnit osvobození.
- Skutečně použít prostředky na bytovou potřebu do 1 roku. Půjde-li o stavbu nebo rekonstrukci, lhůty mohou být delší.
- Mít doklady — kupní smlouva nové nemovitosti, faktury za rekonstrukci, výpisy z bankovního účtu o splacení hypotéky.
Bez oznámení FÚ propadá nárok, i kdyby reinvestice proběhla. To je nová past — dříve stačila samotná reinvestice, dnes je potřeba i papír.
Kolik zaplatím, když daň platit musím
Sazba pro fyzické osoby (rok 2026):
| Část základu daně | Sazba |
|---|---|
| Do 36násobku průměrné mzdy (cca 1 762 812 Kč za rok 2026) | 15 % |
| Nad 36násobek průměrné mzdy | 23 % |
Co je „základ daně": rozdíl mezi prodejní cenou a uznatelnými výdaji. Ne celá prodejní cena. Příklad níže.
Co můžete odečíst od prodejní ceny
- Nabývací cena — kolik vás byt stál (kupní smlouva, případně náklady na stavbu)
- Provize realitce při koupi i prodeji
- Advokát, notář, znalec, advokátní úschova — všechny právní služby spojené s transakcí
- Daň z nabytí nemovitosti — pokud jste platili (zrušena od září 2020)
- Prokazatelné výdaje na rekonstrukce a technické zhodnocení — nová kuchyně, výměna oken, zateplení. Pozor: musíte mít faktury na vaše jméno!
- Daň z nemovitosti za roky, kdy jste byt vlastnili
Co odečíst NELZE: běžnou údržbu (malování, oprava kohoutku), nákupy nábytku, splátky úroků z hypotéky (ty se neodepisují, ale snižují celkový zisk).
Konkrétní příklad — paní Nováková
Situace: Paní Nováková koupila byt 2+kk na Praze 4 v roce 2022 za 4 800 000 Kč. Bydlela tam 1,5 roku, pak se odstěhovala. V roce 2026 prodává za 6 100 000 Kč. Trvalý pobyt 2 roky nesplňuje (1,5 roku), časový test 10 let také ne (drží 4 roky). Žádnou reinvestici neplánuje.
Výpočet:
- Prodejní cena: 6 100 000 Kč
- Nabývací cena: − 4 800 000 Kč
- Provize realitce při koupi (3 %): − 144 000 Kč
- Advokát při koupi: − 18 000 Kč
- Nová kuchyně (faktura na její jméno): − 180 000 Kč
- Provize realitce při prodeji (3,5 %): − 213 500 Kč
- Advokát při prodeji: − 22 000 Kč
- Znalecký posudek: − 8 000 Kč
Základ daně: 714 500 Kč
Daň 15 %: 107 175 Kč
Kdyby paní Nováková počkala dalších 6 měsíců a mezitím se na byt přihlásila k trvalému pobytu, byla by na výjimce 2 let (kdyby tam vykázala bydliště souvisle). Nebo kdyby do roka koupila jiný byt v hodnotě aspoň 6 100 000 Kč pro vlastní bydlení a oznámila to FÚ, neplatila by nic.
Druhý příklad — pan Dvořák se ziskem nad limit
Situace: Pan Dvořák zdědil v roce 2024 dům po sestře (ne v přímé linii) za odhadnutou cenu 6 000 000 Kč. V roce 2026 ho prodává za 9 200 000 Kč. Časový test 10 let neprošel (drží 2 roky), trvalý pobyt nikdy neměl. Plánuje peníze investovat do akcií, ne do bydlení.
Výpočet:
- Prodejní cena: 9 200 000 Kč
- Nabývací cena (hodnota z dědictví): − 6 000 000 Kč
- Notář při dědickém řízení: − 95 000 Kč
- Provize realitce při prodeji (3 %): − 276 000 Kč
- Advokát při prodeji: − 25 000 Kč
- Drobná rekonstrukce před prodejem (s fakturami): − 180 000 Kč
Základ daně: 2 624 000 Kč
Z toho 1 762 812 Kč zdaněno 15 % = 264 422 Kč
Zbylých 861 188 Kč zdaněno 23 % = 198 073 Kč
Celková daň: 462 495 Kč
To je téměř půl milionu daně. Reinvestice do vlastního bydlení (například koupě bytu, jeho rekonstrukce, splacení hypotéky na vlastní byt) by celou daň smazala — stačilo by oznámit FÚ záměr a do roka peníze prokazatelně použít na bytovou potřebu.
Speciální případy — chata, garáž, družstvo, podnikatelé
Rekreační chata a chalupa
Rekreační objekty mají vlastní pravidla. Trvalý pobyt na chatě obvykle nelze hlásit (není to objekt určený k bydlení), takže výjimka „2 roky trvalého pobytu" neplatí. Zůstává časový test 5/10 let (podle roku nabytí) a reinvestice do bytové potřeby.
Pozor: pokud máte chatu zaregistrovanou jako „rodinný dům" (rekolaudace, používání pro bydlení), může se uplatnit i výjimka trvalého pobytu. Konzultujte s daňovým poradcem dle stavu katastru.
Garáž a parkovací stání
Samostatná garáž nebo nebytový prostor pro parkování se daní stejně jako jiná nemovitost. Časový test 5/10 let. Trvalý pobyt v garáži nelze hlásit, takže tato výjimka odpadá. Reinvestice ano — pokud peníze z prodeje garáže použijete na vlastní byt (koupě, rekonstrukce, hypotéka), je příjem osvobozený.
Tip: pokud prodáváte byt + garáž společně jednou smlouvou, časový test se počítá pro každou jednotku zvlášť podle data nabytí. Pokud jste garáž koupili později než byt, je test pro ni přísnější.
Družstevní byt
U družstevního bytu je daňová situace specifická — vlastníte podíl v družstvu, ne byt. Příjem z prodeje družstevního podílu se daní podle § 10 (převod cenných papírů a podílů, ne nemovitosti). Sazba je stejná (15/23 %), ale časový test je 5 let bez ohledu na datum nabytí (na družstevní podíly se nevztahuje desetiletá lhůta pro nemovitosti pořízené od 2021).
Detaily v našem průvodci družstevním bytem. Pokud uvažujete o převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví, vědomě si ohlídejte, kdy začne běžet nový test pro OV.
Prodávající jako podnikatel (OSVČ se zápisem nemovitosti do obchodního majetku)
Pokud máte nemovitost v obchodním majetku jako OSVČ (typicky pronájem jako podnikání, ne § 9 ZDP), platí jiná pravidla. Příjem se daní v § 7 (podnikání), nikoli v § 10. Časový test 5/10 let může být počítán odlišně — od vyřazení z obchodního majetku. Sazba 15/23 %, ale připočtěte sociální a zdravotní odvody (cca 30 % z výsledného základu).
Pro většinu malých pronajímatelů s pasivním příjmem (§ 9 ZDP) toto neplatí — pronájem mimo obchodní majetek se daní v § 9 a prodej zůstává v § 10.
Spoluvlastnictví bytu
Při spoluvlastnictví se časové testy i trvalý pobyt posuzují za každého spoluvlastníka zvlášť. Pokud máte byt napůl se sourozencem, jeden splňuje trvalý pobyt a druhý ne, daní se pouze ze své poloviny jen ten, kdo nesplňuje výjimku.
Při prodeji podílu jinému spoluvlastníkovi pozor na předkupní právo (§ 1124 NOZ) — máte zákonnou povinnost nejprve nabídnout svůj podíl ostatním spoluvlastníkům. Daňově ale prodej spoluvlastníkovi nehraje roli.
Dědictví, dar a manželé — speciální pravidla
Zděděná nemovitost
Když jste byt zdědili po příbuzném v přímé linii (rodič, prarodič, dítě, vnouče) nebo po manželovi, počítá se časový test od doby, kdy nemovitost vlastnil zůstavitel. Pokud váš dědeček držel byt 30 let, vy ho zdědíte a hned prodáváte, jste osvobozeni — časový test je dávno splněn.
U dalších příbuzných (sourozenci, tety, synovci) se časový test počítá od data dědictví, ne od zůstavitele.
Darovaná nemovitost
Podobné pravidlo jako u dědictví. Dar od přímé linie přebírá časovou kontinuitu, dar od cizí osoby ne. Plus pozor — při darování od nepříbuzné osoby může být daňová povinnost už při samotném darování (bezúplatný příjem podle § 10 ZDP, sazba 15/23 %).
Manželé a SJM
Pokud byl byt v SJM (společné jmění manželů), trvalý pobyt jednoho z manželů typicky stačí pro osvobození obou. Při prodeji po rozvodu se časový test počítá od data, kdy byt vstoupil do SJM (= obvykle koupě).
Při vypořádání SJM po rozvodu se převody mezi manželi nedaní (§ 4 ZDP), ale následný prodej už podléhá testu od původního nabytí. Naplánovat vypořádání tak, aby byt zůstal manželovi, který v něm má trvalý pobyt, je často daňově nejvýhodnější.
Daňové přiznání — kdy, kde a jak
Příjem z prodeje nemovitosti uvádíte do daňového přiznání typu B v § 10 ZDP (ostatní příjmy), příloha č. 2.
- Termín papírově: do 1. dubna roku následujícího po prodeji
- Termín elektronicky: do 1. května (přes Portál MOJE daně)
- Přes daňového poradce: do 1. července
- Splatnost daně: stejné datum jako termín přiznání
Kde najdete formulář: Portál MOJE daně (adisspr.mfcr.cz) — interaktivní formulář, který sám počítá.
Pokud uplatňujete osvobození, do přiznání to nemusíte uvádět — jen oznámit reinvestici, pokud chcete využít této výjimky.
Co s daňovou ztrátou
Pokud prodáváte se ztrátou (prodejní cena nižší než nabývací + uznatelné výdaje), žádnou daň neplatíte. Ztrátu lze v rámci § 10 ZDP započíst proti jiným ostatním příjmům ve stejném roce (prodej cenných papírů, výhry, příležitostné příjmy). Mimo § 10 ji bohužel uplatnit nelze — nemůžete si „odečíst" ztrátu z prodeje bytu od příjmu ze zaměstnání.
5 chyb, kvůli kterým platí lidé zbytečně
- Neoznámí reinvestici včas. Od 2021 nestačí jen reinvestovat — musíte to oznámit finančnímu úřadu do termínu pro přiznání. Bez oznámení propadá nárok, i kdyby reinvestice proběhla. Stojí to klidně sto tisíc korun.
- Spoléhají na starý 5letý test. Pokud jste koupili nemovitost po 1. lednu 2021, časový test je 10 let. Lidé si stále myslí, že „mám to 6 let, jsem v klidu" — a pak najednou platí.
- Ztratí doklady o nabývací ceně. Bez kupní smlouvy, faktur za rekonstrukci nebo dokladu o ceně dědictví nemůžete nic odečíst. FÚ pak vyměří daň ze plné prodejní ceny. Doklady ukládejte aspoň 10 let.
- Zapomenou na provize a právní služby. Provize realitce, advokát, znalec, právní úschova — vše snižuje základ daně. Lidé je často „zapomínají" zahrnout a danují víc, než musí.
- Pozdě podají přiznání. Pokuta 0,05 % denně z dlužné daně, minimálně 1 000 Kč. U vyšších daní rychle naroste do tisíců korun. Plus úroky z prodlení (4,75 % p.a. v 2026 plus repo sazba).
3 strategie, jak si zákonem ušetřit tisíce
Strategie 1 — Přihlásit trvalý pobyt a počkat
Pokud máte byt méně než 5 let a plánujete prodej, zvažte přihlášení k trvalému pobytu a posečkání dvou let. Žádné riziko, žádná daň. Vhodné, když nemáte tlak na rychlý prodej.
Strategie 2 — Reinvestovat do dalšího bydlení
Plánujete koupit jiný byt nebo dům na vlastní bydlení? Z prodeje předchozí nemovitosti je celý příjem osvobozený, pokud do roka prokazatelně reinvestujete a včas to oznámíte FÚ. Pozor — koupě investičního bytu se za bytovou potřebu nepočítá.
Strategie 3 — Maximálně využít odečitatelné výdaje
Sesbírejte všechny doklady — kupní smlouvu, faktury za rekonstrukce, provize, advokáta, znalce, daň z nemovitosti za roky vlastnictví. Každých 10 000 Kč v odečtech znamená 1 500 nebo 2 300 Kč menší daň. U větších transakcí to často dělá desítky tisíc.
FAQ — co se nejčastěji ptáte
1. Prodávám byt po rozvodu — danit, nebo ne?
Záleží, kdo byt vlastnil a jak dlouho. Pokud byl v SJM a vy v něm měli trvalý pobyt 2 roky, jste osvobozený. Pokud vám byt zůstal po rozdělení společného jmění a vy jste v něm bydlel 2 roky (i během manželství), platí osvobození. Bezpečné je čekat na osvobození před prodejem nebo využít reinvestici do nového bydlení.
2. Pronajímám byt a teď ho prodávám — jak na to?
Investiční byt podléhá daňovému testu. Pokud jste ho měli méně než 5 let (koupě do 2020) nebo méně než 10 let (od 2021) a nebyl tam trvalý pobyt, platí 15 % daň. Tip: zvážit přihlášení k trvalému pobytu, pokud to dává smysl pro vaši situaci, a počkat 2 roky. Případně reinvestovat do dalšího vlastního bydlení.
3. Co když prodávám se ztrátou?
Žádná daň. Pokud je prodejní cena nižší než nabývací (po odečtení uznatelných výdajů), žádný zisk = žádná daň. Ale i tak musíte podat přiznání s nulou v § 10, pokud nesplňujete žádné osvobození. Případnou ztrátu lze započíst proti jiným příjmům podle § 10 ve stejném roce — jen v rámci téhož paragrafu.
4. Můžu prodat byt firmě, abych se vyhnul dani?
Ne, naopak. Pokud prodáváte jako fyzická osoba, sazba je 15 nebo 23 %. Pokud prodáváte jako podnikatel s nemovitostí v obchodním majetku, daníte v § 7 jako podnikání — sazby fyzických osob plus odvody. Pro běžného majitele není výhodnější. Konstrukce přes s.r.o. má smysl jen u větších investičních portfolií a vyžaduje právní poradenství.
5. Reinvestice — co všechno spadá pod „bytovou potřebu"?
Koupě bytu nebo domu na vlastní bydlení, koupě stavebního pozemku pro stavbu vlastního bydlení, stavba rodinného domu, rekonstrukce vlastní bytové potřeby, splacení hypotéky nebo úvěru na bydlení. NE: koupě nemovitosti pro pronájem, investiční byt, chata na rekreaci. Detaily v § 4b ZDP.
6. Dědil jsem byt — od kdy se počítá časový test?
U dědictví v přímé linii (po rodičích, prarodičích, dětech, manželovi) se časový test počítá ode dne, kdy nemovitost koupil zůstavitel. Pokud váš otec držel byt 20 let, vy ho zdědíte a hned prodáte, žádná daň. U dědictví od dalších příbuzných se počítá od data nabytí dědicem.
7. Musím to oznamovat finančnímu úřadu, i když nic neplatím?
Když uplatňujete osvobození z titulu trvalého pobytu nebo časového testu, do přiznání to NEUVÁDÍTE. Stačí mít doklady, kdyby přišla kontrola. Pokud uplatňujete osvobození z reinvestice, MUSÍTE oznámit FÚ záměr do termínu přiznání. Bez oznámení = bez osvobození.
8. Jak dlouho ukládat doklady?
Aspoň 10 let. Finanční úřad může vyměřit doplatek daně do 3 let od podání přiznání (běžná lhůta) nebo 10 let v případech podvodu či hrubé nedbalosti. Originály kupní smlouvy, faktury za rekonstrukce, doklady o dědictví, výpisy z účtu o reinvesticích — vše do šanonu nebo do digitální archivace.
Plánujete prodej nemovitosti?
Bez provize realitky ušetříte 3–5 % z ceny. Inzerát je zdarma a uvidíte ho do hodiny.
Inzerovat zdarma