Nejjednodušší a nejrychlejší metoda. Podíváte se, za kolik se prodávají podobné byty ve vaší lokalitě.
👉 Co zadáváte:
👉 Adresa/lokalita👉 Typ nemovitosti👉 Velikost v m²👉 Dispozice✨ Stav👉 Patro, výtah
✓ Výhody
-
• Zdarma nebo levné
-
• Okamžitý výsledek
-
• Objektivní (bez emocí)
✗ Nevýhody
-
• Méně přesné než ruční srovnání
-
• Nezohledňují specifika
-
• Databáze nemusí být aktuální
💡 Tip: Použijte 2–3 různé kalkulačky a zprůměrujte výsledky. Jeden nástroj může mít zkreslená data.
3
Odhad od realitního makléře
OBVYKLE ZDARMA
Mnoho realitních kanceláří nabízí bezplatný odhad ceny – doufají, že je pak pověříte prodejem.
✓ Výhody
-
• Obvykle zdarma
-
• Makléř zná místní trh
-
• Osobní prohlídka = přesnější
✗ Nevýhody
-
• Může být zkreslený
-
• Některé RK nadhodnocují
-
• Pak tlačí na snížení ceny
⚠️ Pozor: Nechte si udělat odhad od 2–3 různých makléřů. Buďte obezřetní u extrémně vysokých odhadů – makléř vás možná láká na nesplnitelný slib.
4
Znalecký posudek
3–15 TIS. KČOFICIÁLNÍ
Nejpřesnější, ale také nejdražší způsob. Znalecký posudek vypracuje soudní znalec v oboru oceňování nemovitostí.
👉 Kdy potřebujete znalecký posudek:
• Hypotéka (banka může vyžadovat)
• Dědictví
• Rozvod
• Soudní spory
• Pojistná událost
• Prodej dražší nemovitosti
👉 Orientační ceny znaleckého posudku
Byt3–6 tis. Kč
Rodinný dům5–10 tis. Kč
Činžovní dům8–15 tis. Kč
Pozemek2–5 tis. Kč
✓ Výhody
-
• Nejvyšší přesnost
-
• Právní relevance (pro soud)
-
• Podrobná analýza
✗ Nevýhody
-
• Cena 3 000–15 000 Kč
-
• Trvá 1–2 týdny
-
• Pro běžný prodej zbytečné
Co ovlivňuje cenu nemovitosti
Při jakémkoliv oceňování zohledněte tyto faktory
Faktory s největším vlivem
?
Lokalita
Nejvýznamnější faktor. Stejný byt v Praze 1 a v Mostě = dramatický rozdíl.
+++
?
Velikost
Cena roste s metry, ale ne lineárně. Malé byty mají vyšší cenu/m².
++
✨
Stav
Po rekonstrukci vs. původní stav = rozdíl 20–40 %.
++
?
Dispozice
2+kk je žádanější než 2+1 stejné velikosti. Průchozí pokoje snižují cenu.
++
Další důležité faktory
👉 Patro (s výtahem)+ 5–10 %
👉 Patro (bez výtahu)− 5–15 %
👉 Balkon/terasa+ 5–10 %
👉 Sklep+ 2–5 %
👉 Parkování+ 5–15 %
?️ Výhled+ 5–15 %
👉 Hlučná ulice− 5–15 %
👉 OV vs. družstvoOV + 10–20 %
☀️ Orientace na jih+ 3–5 %
⚠️ Faktory, které lidé podceňují:
•
Sousedi
Problematické sousedství snižuje zájem
•
SVJ/družstvo
Funkční správa vs. dluhy a spory
•
Plánované změny
Nová stanice metra, dálnice, výstavba
•
Energetická náročnost
V době drahých energií stále důležitější
Nejčastější chyby při oceňování
?
Emocionální vazba
„Tady jsem prožil 20 let, to má hodnotu." Pro kupujícího ne. Cenu určuje trh, ne vaše vzpomínky.
?
Sčítání investic
„Dal jsem do rekonstrukce 500 000 Kč." To neznamená, že se cena zvedla o tolik. Některé investice se vrátí, některé ne.
?
Ignorování konkurence
Váš byt nesoutěží sám se sebou, ale s desítkami podobných nabídek. Cena musí být konkurenceschopná.
1️⃣
Spoléhání na jeden zdroj
Jeden odhad může být zkreslený. Použijte více metod a porovnejte.
?
Zastaralé informace
Trh se mění. Cena z minulého roku neplatí dnes.
Jak cenu správně nastavit
Po zjištění tržní hodnoty musíte rozhodnout, jakou cenu uvést v inzerátu
Strategie 1
-
✓ Prostor pro vyjednávání
-
✗ Riziko delší doby prodeje
-
→ Pro atraktivní nemovitosti
DOPORUČUJEME
Strategie 2
-
✓ Férová cena
-
✓ Rozumná doba prodeje
-
→ Pro většinu nemovitostí
Strategie 3
-
✓ Rychlý prodej
-
✓ Více zájemců
-
→ Když potřebujete rychle
👉 Co funguje nejlépe:
Nemovitosti nabízené za reálnou tržní cenu nebo mírně pod ní se prodávají rychleji a často za vyšší finální cenu než předražené nemovitosti, které opakovaně zlevňují. Předražený byt odradí vážné zájemce hned na začátku.
⏰ Kdy cenu přehodnotit
2–3 týdny
Málo prohlídek? Problém je pravděpodobně v prezentaci (fotky, popis) nebo příliš vysoké ceně.
1 měsíc
Málo zájemců = příliš vysoká cena. Zvažte snížení o 5 %.
2 měsíce
Stále bez zájemce? Snižte cenu o 10 % nebo přehodnoťte celou strategii.
Pravidlo: Čím déle nemovitost visí v inzerci, tím více kupující předpokládají, že je s ní problém.
