Předávací protokol nemovitosti 2026: Vzor + 15 položek které nesmí chybět

TL;DR — proč potřebujete předávací protokol

Bez předávacího protokolu nemáte v případě sporu důkaz, v jakém stavu byla nemovitost předána. To znamená:

• ❌ Nájemník zničí parkety → nedokážete vymáhat opravu (chybí prokázaný stav před)
• ❌ Kupující po měsíci tvrdí „byt měl plíseň" → nedokážete dokázat, že ne
• ❌ Pronajímatel si nárokuje kauci → nájemník napadne před soudem a vyhraje

S kvalitním protokolem: spor končí během minut, právní jistota pro obě strany.

1. 15 povinných položek protokolu

A) Identifikace

1. ✅ Datum a čas předání (přesně)
2. ✅ Adresa nemovitosti (úplná, vč. patra a č. bytu)
3. ✅ Strany — předávající + přebírající (jméno, RČ, OP)
4. ✅ Důvod předání (nájem začíná / končí, prodej, vrácení po nájmu)

B) Stav nemovitosti

5. ✅ Celkový stav každé místnosti (čistá, neporušená)
6. ✅ Stěny a podlahy (dírky, oděrky, plísně)
7. ✅ Okna a dveře (rozbité kliky, prasklé sklo, zámky)
8. ✅ Sanitární vybavení (umyvadlo, WC, vana, sprcha — funkční, neporušené)
9. ✅ Elektroinstalace (zásuvky, vypínače, světla — funkční)

C) Měřáky a klíče

10. ✅ Stavy měřáků (elektřina, plyn, voda — čísla + foto měřáků)
11. ✅ Klíče — počet, typ (vchodové dveře, byt, schránka, sklep, garáž)

D) Vybavení

12. ✅ Inventář (lednice, sporák, pračka — typ, sériové číslo, stav)
13. ✅ Drobné věci (záclony, koberce, obraz, kulinářské vybavení)

E) Fotodokumentace

14. ✅ Min. 30 fotek — každá místnost ze 2 úhlů + detaily měřáků + jakékoli vady

F) Podpisy

15. ✅ Podpisy obou stran + datum + místo

2. Vzor předávacího protokolu (text)

═══════════════════════════════════════════
  PŘEDÁVACÍ PROTOKOL BYTU/DOMU
═══════════════════════════════════════════

Datum: ______________  Čas: ______________
Adresa: ____________________________________
Patro/č. bytu: _____________________________

PŘEDÁVAJÍCÍ:
Jméno: ____________________________________
RČ: ______________________  OP: ___________
Adresa: ___________________________________

PŘEBÍRAJÍCÍ:
Jméno: ____________________________________
RČ: ______________________  OP: ___________
Adresa: ___________________________________

DŮVOD PŘEDÁNÍ:
☐ Začátek nájmu od __________
☐ Ukončení nájmu k __________
☐ Prodej (kupní smlouva ze dne __________)

───────────────────────────────────────────
1. STAV BYTU
───────────────────────────────────────────

Místnost: ___________________________________
Stěny:    ☐ V pořádku   ☐ Vady: ____________
Podlaha:  ☐ V pořádku   ☐ Vady: ____________
Okna:     ☐ V pořádku   ☐ Vady: ____________
Dveře:    ☐ V pořádku   ☐ Vady: ____________
Vybavení: ___________________________________

[Opakovat pro každou místnost]

───────────────────────────────────────────
2. STAV ENERGIÍ
───────────────────────────────────────────

Elektroměr: ____________ kWh   Č. měřáku: __________
Plynoměr:   ____________ m³    Č. měřáku: __________
Vodoměr SV: ____________ m³    Č. měřáku: __________
Vodoměr TV: ____________ m³    Č. měřáku: __________

[Foto měřáků: ANO / NE]

───────────────────────────────────────────
3. PŘEDÁNÉ KLÍČE
───────────────────────────────────────────

Vchodové dveře:    ____ ks
Byt:               ____ ks
Schránka:          ____ ks
Sklep / komora:    ____ ks
Garáž:             ____ ks
Jiné: ___________  ____ ks

───────────────────────────────────────────
4. INVENTÁŘ A VYBAVENÍ
───────────────────────────────────────────

[Tabulka: Položka | Stav | Pozn.]

Lednice:        _________________  ___________
Sporák:         _________________  ___________
Pračka:         _________________  ___________
Myčka:          _________________  ___________
TV:             _________________  ___________
Postele:        _________________  ___________
Skříně:         _________________  ___________
Stůl + židle:   _________________  ___________
Záclony:        _________________  ___________

───────────────────────────────────────────
5. FOTODOKUMENTACE
───────────────────────────────────────────

Počet fotek: ______
Uloženo: ☐ USB    ☐ Cloud (URL: ___________)

───────────────────────────────────────────
6. POZNÁMKY A DOHODY
───────────────────────────────────────────

___________________________________________
___________________________________________
___________________________________________

───────────────────────────────────────────
PODPISY
───────────────────────────────────────────

Předávající:                Přebírající:

____________________        ____________________
[podpis]                    [podpis]

Datum: __________           Datum: __________

PROTOKOL VYHOTOVEN VE 2× ORIGINÁLU.

3. Fotodokumentace — jak na to

Co fotit (30+ snímků)

✅ Každá místnost — širokoúhlý záběr (mobil 1.0× zoom) ze 2 protilehlých rohů ✅ Detaily — koupelna (sprchová baterie, fugy, plíseň), kuchyně (sporák, dvířka) ✅ Stěny — případné dírky po hřebíkách, oděrky ✅ Podlaha — jakékoliv škrábance nebo poškození ✅ Okna — vnitřní + vnější, kliky, sklo ✅ Dveře — kliky, zámek, rám ✅ Měřáky — close-up s viditelným číslem ✅ Elektrospotřebiče — typový štítek (sériové číslo) + stav

Jak fotit

• Denní světlo (ráno 9–11h ideální)
• Mobil rovně, ve výšce očí (ne sklonit dolů)
• Pomalu, ostře, bez rozpití (počkejte 1 sekundu po zaostření)
• Z více úhlů (alespoň 2 záběry každého problematického místa)
• Datum a čas v EXIF datech (zapnuto v nastavení mobilu)

Kde fotky uložit

• Cloud (Google Drive, Dropbox, iCloud) — sdílenou složku se sjednocenou strukturou
• USB — předat fyzicky druhé straně (záloha)
• Email s linky — pošlete email „Předávací protokol [adresa]" oběma stranám s odkazem na cloud

4. Specifické situace

A) Předání PŘI ZAČÁTKU NÁJMU

• Detailní fotodokumentace stavu (alespoň 30 fotek)
• Stav měřáků s fotem
• Inventář vybavení s typovými štítky
• Klíče — počet a typ
• Podpis NÁJEMNÍ SMLOUVY musí být tentýž den (nebo dříve) — protokol je její příloha

B) Předání PŘI UKONČENÍ NÁJMU

• Porovnání stavu se vstupním protokolem (vezměte si starý protokol s sebou!)
• Zápis o případných škodách (nad rámec běžného opotřebení)
• Stav měřáků pro konečné vyúčtování
• Vrácení klíčů
• Vrácení kauce do 1 měsíce — odpočet jen prokazatelných nákladů

C) Předání PŘI PRODEJI

• Stav nemovitosti k datu vkladu vlastnictví
• Předání všech dokumentů: PENB, vyúčtování energií, plány, návody, atd.
• Klíče (všechny — i pro garáž, sklep)
• Daň z nemovitých věcí — pomerná část (kdo platí dle smlouvy)

5. 5 chyb které vás mohou stát tisíce

❌ „Stačí ústní dohoda — známe se." → Po roce už si nic nepamatujete. Soud nezná „známe se".

❌ „Měřáky napíšu, fotku netřeba." → Nájemník napadne číslo. Bez fotky nedokážete.

❌ „Stav píšu jen slovně, fotky jsou zbytečné." → „Drobná oděrka v rohu" v slovech vs. fotka = 100× silnější důkaz.

❌ „Inventář napíšu jen ‘plně vybaveno’." → Po roce „chybí pračka". Bez detailního seznamu = vaše slovo proti jeho.

❌ „Protokol bude 1× — pro mě." → NESPRÁVNÉ. Vždy 2× originál (každá strana). Bez podpisu druhé strany na vašem výtisku je to k ničemu.

6. Stáhnout vzor zdarma

Šablona obsahuje: - Vyplnitelné PDF + Word - Tabulka pro 5 místností - Sekce fotodokumentace - Vzor dohod (mazlíčci, kuřáci, podnájem)

Závěr

Předávací protokol je nejlevnější pojistka kterou můžete mít. 30 minut psaní + fotky = ochrana před desítkami tisíc škod.

FAQ

Musí být předávací protokol notářsky ověřený? Ne. Stačí podpisy obou stran. Notářské ověření zvyšuje sílu, ale není nutné.

Co když protistrana odmítne protokol podepsat? Zapište do něj „Strana X odmítla podepsat" + svědek (sousedé, advokát, realitka). Bez podpisu má nižší váhu, ale stále lepší než nic.

Dělá se protokol i u krátkodobého nájmu (Airbnb)? Není povinný, ale silně doporučujeme — Airbnb spory řeší platforma, a vy jako hostitel musíte dokázat stav.

Můžu použít foto z mobilu jako důkaz u soudu? Ano, soudy běžně akceptují digitální fotky. Klíčová je EXIF data s datem (ujistěte se že máte v telefonu zapnutý GPS/datum).

Jak dlouho protokol uchovat? Minimálně 3 roky po skončení nájmu (promlčecí lhůta pro obecné nároky), lépe 5–10 let (pro daňové účely).

Související články