Tento článek platí pro Českou republiku (zákon o spotřebitelském úvěru, sazby v Kč). Slovenskou verzi najdete na realfree.sk.
Rychlé shrnutí
Refinancování je splacení staré hypotéky novou u jiné banky. Ke dni konce fixace je zdarma, během fixace smí banka účtovat nejvýš 0,25 % z předčasně splacené jistiny za každý započatý rok do konce fixace, celkem maximálně 1 % (smlouvy a fixace sjednané od 1. 9. 2024). V roce 2026 se vyplatí hlavně lidem s fixací sjednanou v roce 2023 za 6 % a víc, dnes seženou 4,8 až 5,5 %. Komu končí fixace z roku 2021 za 2 %, refinancování nepomůže, ale včasné vyjednávání ano. Rozdíl 0,5 bodu na hypotéce 3 miliony dělá přes 900 Kč měsíčně. Celý proces trvá 4 až 8 týdnů, začněte 6 měsíců před koncem fixace.
Banka vám tři měsíce před koncem fixace pošle dopis s novou sazbou. Většina lidí ho podepíše, protože nechce papírování. A většina lidí tak přeplatí desítky tisíc. Tenhle článek je návod, jak zjistit, jestli se vám refinancování vyplatí, kolik za něj zaplatíte, a jak to celé proběhne, když se rozhodnete banku změnit. Aktuální sazby jednotlivých bank máme v článku Úrokové sazby hypoték 2026.
Refinancování, refixace a konsolidace: v čem je rozdíl
| Refixace | Refinancování | Konsolidace | |
|---|---|---|---|
| Co to je | nová sazba u stejné banky po konci fixace | nová hypotéka u jiné banky splatí tu starou | sloučení hypotéky a dalších úvěrů do jednoho |
| Papírování | podpis dodatku, žádné doklady | nová žádost, odhad, zápis zástavy do katastru | jako refinancování plus doklady ke všem úvěrům |
| Poplatky | obvykle 0 Kč | 0 Kč na konci fixace, jinak až 1 % z jistiny, katastr 2 000 Kč, případně odhad | jako refinancování, u spotřebitelských úvěrů bez sankce |
| Kdy dává smysl | když banka dorovná konkurenci | když jiná banka nabídne o 0,3 bodu a víc míň | když splácíte hypotéku a k tomu drahé úvěry za 8 % a víc |
Kolik stojí odchod během fixace: pravidla od září 2024
Do roku 2024 bylo předčasné splacení při refinancování prakticky zdarma, banky směly chtít jen administrativní náklady v řádu stokorun. Novela zákona o spotřebitelském úvěru (č. 462/2023 Sb.) to od 1. září 2024 změnila:
- Banka může požadovat 0,25 % z předčasně splacené částky za každý započatý rok zbývající do konce fixace, dohromady nejvýš 1 %.
- Platí to pro smlouvy uzavřené od 1. 9. 2024 a pro starší smlouvy od první refixace po tomto datu. Kdo má fixaci sjednanou v roce 2023 a dřív a ještě mu neskončila, stále platí stará pravidla, tedy jen účelně vynaložené náklady.
- Zdarma zůstává: splacení ke dni konce fixace, až 25 % jistiny jednou ročně v měsíci před výročím smlouvy, splacení do 3 měsíců od oznámení nové sazby, splacení při prodeji nemovitosti po 24 měsících od podpisu (zde max 1 %, nejvýš 50 000 Kč), úmrtí, invalidita, dlouhodobá nemoc.
Příklad: zbývá vám 2 roky a 1 měsíc do konce fixace, jistina 3 miliony. Banka si může říct o 3 × 0,25 % = 0,75 %, tedy 22 500 Kč. Zbývá-li 11 měsíců, je to 0,25 %, tedy 7 500 Kč.
Kdy se refinancování vyplatí: výpočet na jednu stránku
Pravidlo: sečtěte všechny náklady na změnu a porovnejte je s úsporou na splátkách do konce nové fixace. Nic složitějšího to není.
- Zjistěte zůstatek jistiny, zbývající dobu fixace a nabídku staré banky. Má v internetovém bankovnictví nebo na telefonu.
- Sežeňte 2 až 3 nabídky jinde. Chtějte RPSN a seznam podmínek (účet, pojištění), ne jen sazbu.
- Spočítejte rozdíl splátek ve hypoteční kalkulačce pro stejný zůstatek a stejnou splatnost.
- Odečtěte náklady: sankce staré banky (0 až 1 %), vklad zástavního práva do katastru (2 000 Kč), odhad (0 až 6 000 Kč, mnohé banky dělají interní zdarma), poplatek za sjednání (většinou 0 Kč), rozdíl v ceně povinného pojištění či účtu.
| Zůstatek 3 000 000 Kč, 25 let | Stará sazba | Nová sazba | Úspora měsíčně | Úspora za 5 let |
|---|---|---|---|---|
| Fixace z podzimu 2023 | 6,2 % | 5,2 % | 1 808 Kč | 108 500 Kč |
| Fixace z roku 2024 | 5,6 % | 5,2 % | 713 Kč | 42 800 Kč |
| Fixace z jara 2026 | 4,9 % | 5,2 % | −526 Kč | nevyplatí se |
Anuitní splátka, bez poplatků. Nová sazba 5,2 % odpovídá dobré nabídce s tříletou fixací v říjnu 2026.
Praktická hranice: rozdíl 0,3 bodu a víc na konci fixace se vyplatí vždy, náklady jsou jen katastr. Během fixace potřebujete, aby úspora do konce nové fixace převýšila sankci. U sankce 0,75 % z 3 milionů (22 500 Kč) a úspoře 1 808 Kč měsíčně je návratnost 13 měsíců, pak už vyděláváte.
Nechce se vám obvolávat tři banky?
Hypoteční specialista HypoNaMíru za vás nabídky bank porovná, vyjedná sazbu a pohlídá termíny kolem konce fixace. Pro klienta zdarma, platí ho banka.
Nezávazně porovnat refinancování →Kdo by měl v roce 2026 refinancovat a kdo ne
- Vyplatí se: fixace sjednané od poloviny roku 2022 do začátku 2024 za 5,8 až 6,5 %. Dnešní dobré nabídky jsou o 0,7 až 1,3 bodu níž. Pokud vám fixace končí v roce 2026 nebo 2027, řešte to hned, odchod ke dni konce fixace je zdarma.
- Vyplatí se zvážit: fixace z roku 2024 a 2025 kolem 5,3 až 5,8 %, když seženete nabídku pod 5 %. Ověřte, kolik by stála sankce.
- Nevyplatí se: hypotéky z let 2020 až 2021 s pětiletou fixací za 2 až 2,5 %. Nová sazba bude vždy vyšší. Tady jde o to, aby refixace bolela co nejmíň (viz níž).
- Nevyplatí se: hypotéky sjednané na jaře 2026 za 4,8 až 5 %. Sazby od té doby rostou.
Končí vám fixace z roku 2021: jak zmírnit skok splátky
Hypotéka 4 miliony z roku 2021 za 2,1 % měla splátku 15 000 Kč. Zbývá 3,4 milionu na 25 let. Při refixaci na 5,4 % splátka vyskočí na 20 700 Kč. Co s tím:
- Vyjednávejte s konkurenční nabídkou v ruce. Stará banka ví, že odchod na konci fixace je zdarma. Nabídku, kterou pošle v dopise, umí zlepšit o 0,2 až 0,4 bodu, když ukážete, že máte kam jít.
- Prodlužte splatnost. Z 25 na 30 let sníží splátku na 19 100 Kč. Zaplatíte víc na úrocích, ale můžete kdykoli splácet mimořádně a dobu zkrátit zpět.
- Mimořádná splátka před refixací. Až 25 % jistiny zdarma. Každých 100 000 Kč sníží splátku o zhruba 600 Kč.
- Kratší fixace. Tříletá je dnes levnější než pětiletá a za tři roky mohou být sazby níž. Rozebíráme v srovnání sazeb.
Refinancování krok za krokem
- 6 měsíců před koncem fixace: zjistěte zůstatek, zbývající dobu, aktuální tržní sazby. Rozmyslete, jestli chcete zároveň navýšit (rekonstrukce) nebo změnit splatnost.
- 4 až 5 měsíců před: poptejte 2 až 3 banky. Potřebujete: doklad totožnosti, potvrzení příjmu nebo daňové přiznání, původní úvěrovou smlouvu, výpis z katastru, aktuální zůstatek. Některé banky nabízejí refinancování bez dokládání příjmu, pokud jste dosud spláceli řádně a nenavyšujete.
- 3 měsíce před: přijde nabídka od staré banky. Porovnejte ji s nabídkami jinde a dejte jí šanci dorovnat.
- 2 měsíce před: podepište smlouvu s novou bankou. Ta zapíše zástavní právo do katastru (2 000 Kč, vyřízení do 30 dnů). U některých bank stačí jen oznámení původní bance.
- Ke dni konce fixace: nová banka pošle peníze staré bance, stará vystaví potvrzení o splacení a podá návrh na výmaz své zástavy. Vy začnete platit novou splátku.
Celé to trvá 4 až 8 týdnů. Když to spustíte pozdě, budete muset buď podepsat nabídku staré banky, nebo odcházet během nové fixace za sankci.
Kolik ušetříte vy?
Zadejte zůstatek, sazbu a konec fixace do kalkulačky HypoNaMíru a hned vidíte novou splátku i návratnost sankce.
Otevřít hypoteční kalkulačku →Na co si dát pozor
- Sleva za pojištění. 0,2 bodu dolů za životní pojištění za 1 500 Kč měsíčně je u hypotéky pod 4 miliony prodělek. Spočítejte RPSN.
- Nová fixace se počítá od podpisu, ne od konce staré. Když podepíšete v lednu a stará fixace končí v dubnu, nová sazba se už nezmění, ale fixace vám skončí dřív, než čekáte.
- Odhad nemovitosti. Pokud cena bytu od koupě vzrostla, klesne LTV a dostanete lepší sazbu. Chtějte nový odhad, ne převzetí starého.
- Navýšení. Refinancování s navýšením na rekonstrukci je výhodnější než spotřebitelský úvěr, ale banka bude chtít doložit příjem a účel.
- Datum oznámení staré bance. Předčasné splacení musíte oznámit písemně, obvykle měsíc předem. Když to zmeškáte, posunete se o měsíc a zaplatíte starou vyšší splátku.
Časté otázky
Mohu refinancovat během fixace?
Ano. U fixací sjednaných od 1. 9. 2024 zaplatíte nejvýš 0,25 % z jistiny za každý započatý rok do konce fixace, celkem max 1 %. U starších fixací jen účelně vynaložené náklady banky, obvykle do 2 000 Kč.
Je refinancování zdarma na konci fixace?
Ano, ze zákona. Platíte jen vklad zástavního práva do katastru (2 000 Kč) a případně odhad. Většina bank vede refinancování bez poplatku za sjednání.
Musím znovu dokládat příjem?
Záleží na bance. Řada bank nabízí zjednodušené refinancování bez dokládání příjmu, pokud jste dosud spláceli bez problémů, nenavyšujete a nemění se splatnost. Při navýšení nebo prodloužení splatnosti příjem doložíte vždy.
Co když mám hypotéku s partnerem a rozcházíme se?
Refinancování je způsob, jak jednoho ze spoludlužníků vyvázat: nová banka posoudí bonitu toho, kdo zůstává, a splatí starý úvěr. Detaily v článku Rozvod a nemovitost.
Vyplatí se refinancovat kvůli 0,2 bodu?
Na konci fixace u hypotéky nad 3 miliony ano, úspora je 300 až 400 Kč měsíčně za pouhých 2 000 Kč nákladů. Během fixace se sankcí ne.
Na co nezapomenout
- Konec fixace = odchod zdarma. Během fixace max 1 % jistiny.
- Vyplatí se hlavně fixacím z let 2022 až 2024 za 5,8 % a víc.
- Rozdíl 1 bodu u 3 milionů = 1 800 Kč měsíčně.
- Start 6 měsíců před koncem fixace, proces trvá 4 až 8 týdnů.
- Srovnávejte RPSN, ne sazbu. Pojištění a účet spočítejte.
Zdroje
- Zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, § 117 (předčasné splacení) ve znění novely č. 462/2023 Sb. účinné od 1. 9. 2024
- ČNB: Ochrana spotřebitele na finančním trhu, výklad k předčasnému splacení úvěru na bydlení
- Swiss Life Hypoindex, říjen 2026
- Zákon č. 256/2013 Sb., katastrální zákon (vklad a výmaz zástavního práva), sazebník správních poplatků
Článek obsahuje partnerské odkazy. Při sjednání nebo nákupu přes tyto odkazy nám může přijít provize, vás to nestojí navíc nic.