Úrokové sazby hypoték 2026: srovnání 10 bank a co čekat do konce roku

Kdo si bral hypotéku na jaře 2026, dostal sazbu začínající čtyřkou. Kdo ji podepisuje dnes, počítá spíš s pětkou nebo šestkou. Během půl roku se trh otočil: ČNB v červnu zvýšila sazby, inflace se vrátila nad cíl a banky zdražují každý měsíc. Tenhle článek průběžně aktualizujeme. Čísla v tabulce platí k 23. říjnu 2026.

Aktuální sazby hypoték podle bank (říjen 2026)

Tohle jsou nabídkové sazby pro nové klienty při financování do 80 % hodnoty nemovitosti, jak je banky zveřejňují v sazebnících. Nejsou to nejnižší možná čísla. Většina bank dá slevu za aktivní účet, pojištění nebo vyšší příjem, takže reálná nabídka bývá o 0,1 až 0,4 bodu níž. U nejlevnějších bank naopak platí, že sazba v tabulce je zároveň ta konečná a slevy už nečekejte.

Sazebníkové sazby p. a. pro LTV do 80 %, stav k 23. 10. 2026 (zdroj: sazebníky bank, přehled Hypoindex.cz). Banky mění sazby i několikrát za měsíc, před podpisem si je ověřte přímo. Air Bank a UniCredit některé fixace nenabízejí.

Co z tabulky vidíte na první pohled: nejlevnější jsou menší a digitální banky (Fio, Moneta), velká trojka (ČS, ČSOB, KB) je o 0,6 až 1,2 bodu dražší. Zároveň se ale velké banky na sazebník nespoléhají a při vyjednávání umí slevit víc. Druhá věc: v říjnu zdražilo sedm bank z deseti, hlavně u tříleté a pětileté fixace. To znamená, že banky čekají vyšší sazby i ve střednědobém horizontu.

Proč hypotéky v roce 2026 zdražují

Ještě v březnu Hypoindex ukazoval 4,89 % a trh čekal, že ČNB bude dál snižovat. Pak se stalo tohle:

• ČNB otočila. Bankovní rada 18. června 2026 zvýšila dvoutýdenní repo sazbu z 3,50 na 3,75 %, v srpnu i 17. září ji nechala beze změny. Ze záznamu zářijového jednání plyne, že pokud domácí poptávka zůstane silná a dovážená inflace nepoleví, „vhodnou reakcí může být další mírné zvýšení“. Další zasedání je 5. listopadu.
• Inflace se vrátila nad cíl. Spotřebitelské ceny v září rostly meziročně o 2,5 %, jádrová inflace se drží kolem 3 %. Tahounem jsou pohonné hmoty (+37,5 % za rok). Centrální banka v takové situaci sazby nesnižuje.
• Zdražily dlouhé peníze. Hypotéky se neřídí přímo repo sazbou, ale cenou, za kterou si banky půjčují na 3 až 5 let (úrokové swapy a státní dluhopisy). Ty od jara vzrostly rychleji než sazby ČNB. Proto zdražují hlavně delší fixace: podle Hypoindexu stojí roční fixace v průměru 5,42 %, desetiletá 6,35 %.
• Byty jsou dražší než loni. Nabídkové ceny starších bytů byly ve třetím čtvrtletí meziročně o 9 % výš (nejvíc Vysočina a Ústecký kraj, nejméně Praha). Růst se od jara zastavil, ale vyšší cena plus vyšší úrok znamenají, že průměrná nová hypotéka už dosahuje 4,67 milionu Kč a průměrná splátka 26 540 Kč.

Praktický důsledek: pokud máte rozjednanou koupi, neodkládejte žádost o úvěr. Banky drží schválenou sazbu typicky 30 až 90 dní, takže ji jde „zamknout“ dřív, než přijde další zdražení.

Kolik dělá půl procenta na splátce

Desetiny procenta zní jako drobnost. U hypotéky, kterou splácíte 30 let, drobnost nejsou. Takhle vypadá úvěr 4 000 000 Kč na 30 let při různých sazbách:

Anuitní splátka, bez poplatků a pojištění. Spočítejte si vlastní variantu v naší hypoteční kalkulačce.

Mezi nejlevnější a nejdražší bankou v tabulce je rozdíl 1,5 bodu. Při čtyřmilionové hypotéce to znamená 3 772 Kč měsíčně. Za pětiletou fixaci necelých 230 000 Kč. To je důvod, proč se vyplatí obejít tři čtyři banky a ne vzít první nabídku ze své „domovské“ banky.

Jak porovnat hypotéky, aby vás nezaskočily poplatky

Sazba je první číslo, na které se díváte. Nemělo by být poslední. Srovnávejte takhle:

1. RPSN místo sazby. Roční procentní sazba nákladů zahrnuje i poplatek za sjednání, vedení účtu, odhad a povinné pojištění. Banka s levnější sazbou a drahým povinným pojištěním vyjde hůř než banka s vyšší sazbou bez podmínek.
2. Co je podmínkou slevy. Aktivní účet s příjmem, platební karta, životní pojištění. Spočítejte, kolik stojí měsíčně, a zda byste si je pořídili i bez hypotéky.
3. Odhad nemovitosti. Některé banky dělají interní odhad zdarma, jinde zaplatíte 3 500 až 6 000 Kč znalci. U bytů ve městech bývá dostupný online odhad.
4. Mimořádné splátky. Ze zákona můžete každý rok splatit 25 % jistiny zdarma a při konci fixace celý úvěr. Mimo tyto termíny banka účtuje nejvýš 0,25 % z předčasně splacené částky za každý započatý rok do konce fixace, celkem maximálně 1 %.
5. Platnost nabídky. Kdy sazba vyprší a jestli ji banka při zdražení drží. V rostoucím trhu je to podstatnější než desetina procenta.

Jakou fixaci zvolit v roce 2026

V rostoucím trhu se zdá logické zafixovat na co nejdéle. Jenže dlouhé fixace zdražily nejvíc: desetiletá stojí v průměru 6,35 %, roční 5,42 %. Platíte si pojistku proti růstu, který už z velké části nastal.

• 3 roky je dnes pro většinu lidí rozumný kompromis. Je levnější než pětiletá, a pokud ČNB začne v roce 2027 nebo 2028 sazby snižovat, nebudete čekat dlouho na refixaci.
• 5 let dává smysl, když chcete klid a splátka je na hraně vašeho rozpočtu. Za jistotu platíte 0,2 až 0,4 bodu navíc.
• 1 rok má smysl jen u bank, kde je výrazně levnější, a jen pokud snesete, že za rok může být sazba o půl bodu výš.

Ať zvolíte cokoli, kontrolujte podmínky refixace: banka vám musí nabídnout novou sazbu nejpozději tři měsíce před koncem fixace a vy můžete bez poplatku odejít jinam.

Končí vám fixace? Připravte se na skok splátky

Nejhůř jsou na tom dvě skupiny. První si brala hypotéku v roce 2021 s pětiletou fixací kolem 2 %. Druhá na podzim 2023 s tříletou fixací kolem 5,5 až 6 %. Té druhé se moc nezmění. Té první vyskočí splátka klidně o 40 %.

Příklad: hypotéka 4 miliony z roku 2021, sazba 2,1 %, splátka 15 000 Kč. Zbývá 3,4 milionu na 25 let. Refixace na 5,4 % znamená splátku 20 700 Kč, tedy o 5 700 Kč víc. Co s tím:

1. Začněte 6 měsíců před koncem fixace. Nabídku od své banky dostanete nejpozději 3 měsíce před koncem. Do té doby mějte dvě konkurenční nabídky v ruce.
2. Refinancujte ke konci fixace, ne během ní. Ke dni konce fixace je přechod zdarma. O měsíc dřív zaplatíte až 0,25 % z jistiny.
3. Prodlužte splatnost. Pokud vám věk dovolí splácet do 70 let, prodloužení z 25 na 30 let sníží splátku o zhruba 1 500 Kč. Zaplatíte víc na úrocích, ale rozpočet to ustojí.
4. Mimořádná splátka před refixací. Když máte úspory, splaťte před koncem fixace část jistiny zdarma. Nová splátka se počítá z nižšího zůstatku.

Podrobně to rozebíráme v článku Refinancování hypotéky 2026.

5 věcí, které vám sníží sazbu ještě před podpisem

1. LTV pod 80 %, ideálně pod 70 %. Nad 80 % hodnoty nemovitosti banky přirážejí 0,3 až 0,6 bodu. Každá koruna vlastních zdrojů navíc se vrátí v nižší sazbě.
2. Poptejte 3 až 4 banky současně. Předložte jim konkurenční nabídku. Velké banky mají na sazebníku rezervu právě pro tenhle případ.
3. Pojištění a účet spočítejte, ne automaticky podepište. Sleva 0,2 bodu za životní pojištění za 1 200 Kč měsíčně je u menší hypotéky prodělek.
4. Kupujte bez provize realitky. U bytu za 5 milionů je provize 150 až 250 tisíc, které jinak musíte půjčit nebo vzít z vlastních zdrojů. Nižší cena = nižší LTV = nižší sazba. Na RealFree.cz prodávají majitelé napřímo, prohlédněte si aktuální nabídku.
5. Ověřte si bonitu dřív, než začnete hledat. Naše kalkulačka bonity vám řekne, na kolik dosáhnete podle limitů DSTI a DTI, a nezaskočí vás zamítnutí v bance.

Co čekat do konce roku 2026

Analytici Swiss Life Select nečekají v nejbližších měsících prudké snižování. Pravděpodobnější je další mírný růst nabídkových sazeb, protože zdražení ČNB a dluhopisů se do sazebníků promítá se zpožděním. Klíčové bude listopadové zasedání ČNB: pokud bankovní rada zvýší repo na 4 %, banky to do sazeb přenesou do pár týdnů. Pokud ji nechá, sazby se nejspíš usadí mezi 5,5 a 6 %.

Pro kupující z toho plyne: čekat na levnější hypotéku se letos nejspíš nevyplatí. Vyplatí se vyjednat co nejnižší cenu nemovitosti, nabrat co nejméně a nepřeplácet realitní provizi. Pro refixující: řešit to hned, ne až přijde dopis z banky.

Časté otázky

Jaká je průměrná sazba hypotéky v říjnu 2026?

Nabídková průměrná sazba podle Swiss Life Hypoindexu je 5,79 % (LTV do 80 %). Skutečně sjednané hypotéky v září měly podle ČBA Hypomonitoru průměr 5,10 %, protože zahrnují slevy a refixace.

Která banka má nejlevnější hypotéku?

Podle sazebníků k 23. 10. 2026 Fio banka (4,78 % na 3 roky, 4,88 % na 5 let) a Moneta (4,79 % na 3 roky). Velké banky účtují na sazebníku víc, ale při vyjednávání umí slevit.

Budou sazby hypoték klesat?

V roce 2026 nejspíš ne. ČNB drží repo sazbu na 3,75 % a spíš zvažuje zvýšení. Pokles sazeb hypoték je realistický nejdřív v druhé polovině roku 2027, pokud inflace klesne zpět ke 2 %.

Kolik musím mít vlastních peněz?

ČNB stanoví limit LTV 80 % (90 % pro žadatele do 36 let). U bytu za 5 milionů tedy potřebujete 1 milion vlastních, mladší kupující 500 tisíc. K tomu počítejte s náklady na odhad, katastr a případně daň z nemovitých věcí.

Můžu hypotéku refinancovat během fixace?

Ano, ale banka si může účtovat 0,25 % z předčasně splacené částky za každý započatý rok do konce fixace, maximálně 1 %. Ke dni konce fixace je přechod zdarma.

Na co nezapomenout

• Nabídkové sazby 4,7 až 6,3 %, průměr 5,79 %. Sjednané hypotéky v září průměrně 5,10 %.
• ČNB 3,75 %, další zasedání 5. listopadu. Snižování letos nečekejte.
• Tříletá fixace je levnější než pětiletá. Dlouhé fixace zdražily nejvíc.
• Rozdíl 1,5 bodu mezi bankami = 3 700 Kč měsíčně u čtyřmilionové hypotéky.
• Refixace z roku 2021: splátka vyskočí až o 40 %. Řešte půl roku dopředu.

Zdroje

• Swiss Life Hypoindex, říjen 2026: průměrná nabídková sazba 5,79 %
• Hypoindex.cz: Přehled aktuálních sazeb hypoték k 23. 10. 2026
• ČBA Hypomonitor: průměrná sazba nových hypoték, září 2026
• ČNB: rozhodnutí bankovní rady 2026 (18. 6., 6. 8., 17. 9.)
• ČSÚ: Indexy spotřebitelských cen, září 2026
• Zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, § 117 (předčasné splacení, novela č. 462/2023 Sb. účinná od 1. 9. 2024)

Článek obsahuje partnerské odkazy. Při sjednání nebo nákupu přes tyto odkazy nám může přijít provize, vás to nestojí navíc nic.