Tento článek platí pro Českou republiku (zákon č. 338/1992 Sb.). Slovenskou verzi s daní z nehnuteľností najdete na realfree.sk.
Rychlé shrnutí
Přiznání k dani z nemovitých věcí na rok 2027 podává do 1. února 2027 (31. leden je neděle) jen ten, kdo v roce 2026 koupil, zdědil, dostal darem, postavil, zkolaudoval nebo přistavěl nemovitost. Kdo prodal, jen oznámí. Ostatní nic nepodávají, daň jim finanční úřad vyměří sám a pošle složenku, SIPO nebo zprávu do datovky. Inflační koeficient zůstává na 1,0, sazby se nemění, ale desítky měst mění místní koeficient. Daň do 5 000 Kč se platí celá do 31. května 2027, vyšší ve dvou splátkách (31. 5. a 30. 11.). Byt 65 m² stojí v Praze kolem 2 500 Kč ročně, v menším městě 400 až 900 Kč.
Koupili jste letos byt bez realitky, podepsali kupní smlouvu, zaplatili a dostali klíče. Ještě jedna věc chybí: do konce ledna podat přiznání k dani z nemovitých věcí, jinak vás finanční úřad vyzve a pak pokutuje. Je to jediná daň, kterou vlastník nemovitosti platí každý rok, a zároveň ta, na kterou se nejčastěji zapomíná, protože přijde až rok po koupi. Tenhle článek projde, kdo přiznání podává, jak se daň počítá a kdy ji zaplatit.
Kdo musí podat přiznání do 1. února 2027
Rozhodující je stav k 1. lednu 2027. Přiznání podáváte, pokud v průběhu roku 2026 nastala některá z těchto změn:
- Koupili jste byt, dům nebo pozemek. Rozhoduje datum zápisu vkladu do katastru s právními účinky k datu podání návrhu, ne datum podpisu smlouvy. Pokud jste návrh na vklad podali v prosinci 2026 a katastr ho zapsal v lednu 2027, přiznání podáte až v roce 2028, ale do 3 měsíců po zápisu.
- Zdědili jste nemovitost (rozhoduje právní moc usnesení o dědictví).
- Dostali jste ji darem nebo jste ji naopak darovali.
- Dokončili jste stavbu, zkolaudovali, nebo jste ji začali užívat před kolaudací.
- Přistavěli, nastavěli nebo částečně zbourali stavbu, změnili výměru pozemku nebo druh pozemku, změnili způsob užívání (z bytu kancelář).
- Prodali jste nemovitost. V tom případě nepodáváte přiznání, ale oznámení o zániku daňové povinnosti (také do 1. 2.). Když jste prodali jen část, podáváte dílčí přiznání.
Přiznání nepodáváte, když se nic nezměnilo, nebo když obec změnila koeficient či se změnila průměrná cena půdy. To si finanční úřad přepočítá sám.
Jak se daň počítá
Daň se skládá z daně z pozemků a daně ze staveb a jednotek. U bytu platíte za jednotku (plochu bytu násobenou koeficientem 1,22 včetně podílu na pozemku), u domu za zastavěnou plochu domu plus zvlášť za pozemek kolem něj.
Základní vzorec: plocha × sazba × koeficient podle velikosti obce × místní koeficient × inflační koeficient.
| Co | Základní sazba | Poznámka |
|---|---|---|
| Byt (jednotka) | 3,50 Kč/m² | plocha bytu × 1,22, krát koeficient obce |
| Rodinný dům | 3,50 Kč/m² | zastavěná plocha, +1,40 Kč za každé další nadzemní podlaží, krát koeficient obce |
| Garáž (samostatná) | 14,50 Kč/m² | obec může zvýšit koeficientem 1,5 |
| Chata, rekreační objekt | 11 Kč/m² | obec může zvýšit koeficientem 1,5, v národních parcích ×2 |
| Stavební pozemek | 3,50 Kč/m² | krát koeficient obce; po dokončení stavby se stává zastavěnou plochou |
| Zastavěná plocha a nádvoří, ostatní plocha | 0,35 Kč/m² | zahrada u domu je 1,35 % z průměrné ceny půdy v obci |
| Orná půda, zahrada, sad, vinice | 1,35 % z ceny | cena = výměra × průměrná cena půdy za m² dle vyhlášky |
| Trvalý travní porost, les, rybník | 0,45 % z ceny |
Koeficient podle velikosti obce
Praha 4,5; Brno, Ostrava, Plzeň a další statutární města 3,5; obce nad 50 000 obyvatel 3,5; 25 000 až 50 000 obyvatel 2,5; 6 000 až 25 000 obyvatel 2,0; 1 000 až 6 000 obyvatel 1,4; do 1 000 obyvatel 1,0. Obec ho může vyhláškou o jednu kategorii zvýšit nebo až o tři snížit.
Místní koeficient: tady se to liší nejvíc
Obec může vyhláškou stanovit místní koeficient 0,5 až 5,0, kterým se celá daň násobí, a od roku 2024 ho může nastavit i jen pro část obce nebo pro určitý druh nemovitostí. Právě tady se pro rok 2027 mění nejvíc: desítky měst koeficient zvedly, aby dorovnaly inflaci, některé naopak snížily pro byty a zvedly pro průmyslové areály. Hodnotu najdete ve vyhlášce své obce nebo v přehledu koeficientů na webu Finanční správy.
Inflační koeficient
Zavedený od roku 2024, pro roky 2025, 2026 i 2027 zůstává na hodnotě 1,0. Ministerstvo financí ho může zvýšit nejvýš o 20 % ročně, pro rok 2027 to neudělalo.
Příklady: kolik zaplatíte
| Nemovitost | Výpočet | Daň za rok |
|---|---|---|
| Byt 65 m², Praha, místní koeficient 2,0 | 65 × 1,22 × 3,50 × 4,5 × 2,0 | 2 498 Kč |
| Byt 65 m², Brno, místní koeficient 1,5 | 65 × 1,22 × 3,50 × 3,5 × 1,5 | 1 457 Kč |
| Byt 65 m², město 15 000 obyvatel, koeficient 1,0 | 65 × 1,22 × 3,50 × 2,0 × 1,0 | 555 Kč |
| Dům 120 m² zastavěné plochy, 2 podlaží, zahrada 800 m², obec 3 000 obyvatel, koef. 1,0 | dům: 120 × (3,50 + 1,40) × 1,4 = 823 Kč; zahrada: 800 × cca 8 Kč × 1,35 % = 86 Kč | 909 Kč |
| Chata 50 m² v obci s koeficientem 1,5 pro rekreaci, místní koef. 3 | 50 × 11 × 1,5 × 3 | 2 475 Kč |
Zaokrouhluje se na celé koruny nahoru. Daň do 30 Kč se nevyměřuje. Průměrná cena půdy pro zahradu se liší podle katastrálního území (2 až 20 Kč/m²).
Jak přiznání podat
- Online přes portál Moje daně (mojedane.cz). Přihlásíte se bankovní identitou nebo datovkou, formulář si načte vaše nemovitosti z katastru a předvyplní výměry. Nejrychlejší cesta, trvá 15 minut. Kdo má datovou schránku ze zákona (OSVČ, firmy), musí podat elektronicky, jinak hrozí pokuta 1 000 Kč.
- Papírově na finančním úřadu podle kraje, kde nemovitost leží. Formulář 25 5450 stáhnete z webu Finanční správy nebo vezmete na podatelně. K bytu přikládáte list II (jednotky), k domu list I (stavby) a list pozemky.
- Nemovitosti ve dvou krajích = dvě přiznání na dva úřady.
- Spoluvlastníci mohou podat přiznání za celou nemovitost jedním zástupcem, nebo každý za svůj podíl. U manželů ve SJM podává jeden.
Kdy a jak zaplatit
- Do 5 000 Kč: celá daň do 31. května 2027 (pondělí). Rozhoduje den připsání na účet úřadu, ne den odeslání.
- Nad 5 000 Kč: dvě stejné splátky, první do 31. 5., druhá do 30. 11. 2027. Můžete zaplatit celou najednou.
- Zemědělci a chovatelé ryb: 31. 8. a 30. 11.
Úřad vám v květnu pošle informaci o výši daně s údaji k platbě: složenkou, přes SIPO (pokud jste se přihlásili do 31. 1.), e-mailem s QR kódem (přihlášení do 31. 1.) nebo do datové schránky. Variabilní symbol je rodné číslo, konstantní 1148 při převodu. Účet má každý krajský finanční úřad jiný, předčíslí 7755.
Pokuty a co když zapomenete
- Pozdní přiznání do 5 pracovních dnů: bez sankce.
- Později: pokuta 0,05 % vyměřené daně za každý den prodlení, nejvýš 5 % daně. Pokud vyjde pod 1 000 Kč, nepředepíše se, takže u běžného bytu s daní v řádu stokorun vás pozdní podání samo o sobě nic nestojí.
- Nepodáte ani po výzvě úřadu: pokuta nejméně 500 Kč, horní hranice 300 000 Kč. Finanční úřad má data z katastru, takže na vás dříve či později přijde.
- Pozdní platba: úrok z prodlení ve výši repo sazby ČNB + 8 % ročně (dnes 11,75 %), počítá se od 4. dne po splatnosti a nepředepíše se, pokud za rok nepřesáhne 1 000 Kč.
Když zjistíte, že jste přiznání nepodali, podejte ho hned, i po termínu. Čím dřív, tím menší riziko, že přijde výzva.
Osvobození a kdo neplatí
Osvobozeny jsou pozemky a stavby státu, obcí, škol, církví, veřejná infrastruktura, a nově od roku 2024 například pozemky s vodními toky, zamokřené plochy a vybrané krajinné prvky. Důchodci ani rodiny s dětmi osvobození nemají, obec ale může vyhláškou osvobodit stavby postižené živelní pohromou. Osvobození u zateplených domů zaniklo v roce 2012. Novostavby rodinných domů už od roku 2010 osvobozené nejsou.
Kupujete nebo prodáváte v roce 2026 a 2027? Praktické dopady
- Kupující platí daň za celý rok 2027, i když byt koupil 31. prosince 2026. Prodávající naopak za rok 2027 neplatí nic. Některé smlouvy to řeší poměrným vyrovnáním, zákon to nevyžaduje. Co všechno si pohlídat ve smlouvě, máme v článku Kupní smlouva na nemovitost.
- Vklad v prosinci: pokud katastr návrh podaný v prosinci 2026 zapíše až v lednu 2027, právní účinky vkladu jsou ke dni podání návrhu, tedy do roku 2026. Přiznání podáváte do 1. 2. 2027. Pokud ale katastr do konce ledna nerozhodl, lhůta se prodlužuje na 3 měsíce od zápisu.
- Daň z nemovitých věcí není daň z nabytí. Ta byla zrušena v roce 2020. Při koupi dnes neplatíte žádnou jednorázovou daň, při prodeji může vzniknout daň z příjmu, viz Daň z prodeje nemovitosti 2026.
- Pronajímatel si daň z nemovitých věcí uplatní jako výdaj u daně z příjmu z pronájmu, pokud vede skutečné výdaje. Víc v článku Daň z příjmu z pronájmu.
Časté otázky
Koupil jsem byt v roce 2026, kdy podávám přiznání?
Do 1. února 2027 (31. 1. je neděle). Daň pak zaplatíte do 31. května 2027. Pokud katastr vklad zapsal až v lednu 2027 s právními účinky v roce 2026, máte na přiznání 3 měsíce od zápisu.
Musím přiznání podávat každý rok?
Ne. Jen při změně. Potom vám úřad každý rok pošle výši daně sám.
Kolik je daň z bytu?
Typicky 400 až 2 500 Kč ročně podle města a místního koeficientu. V Praze s koeficientem 2,0 u bytu 65 m² zhruba 2 500 Kč, v menším městě pod 600 Kč.
Co když nemovitost vlastníme s partnerem napůl?
Buď podá jeden z vás přiznání za celou nemovitost (druhý nic nepodává), nebo každý za svou polovinu. U manželů ve společném jmění podává jeden.
Změnila se mi výše daně, ale nic jsem nekoupil. Proč?
Obec změnila místní koeficient nebo se změnila cena půdy. Přiznání nepodáváte, úřad to přepočetl sám. Nová výše vám přijde v květnu.
Na co nezapomenout
- Přiznání do 1. 2. 2027 podává jen ten, kdo v roce 2026 nabyl, postavil nebo změnil nemovitost. Prodávající oznamuje.
- Sazby i inflační koeficient (1,0) se nemění. Mění se místní koeficienty obcí.
- Platba do 31. 5., nad 5 000 Kč druhá splátka do 30. 11.
- Do 31. 1. se přihlaste k platebním údajům e-mailem nebo SIPO.
- Kupující platí celý rok, i když koupil v prosinci.
Zdroje
- Zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, ve znění konsolidačního balíčku (zákon č. 349/2023 Sb.)
- Ministerstvo financí: Inflační koeficient pro daň z nemovitých věcí pro rok 2027 zůstává beze změny
- Finanční správa: Daň z nemovitých věcí, formuláře, lhůty, koeficienty obcí
- Podnikatel.cz: Přehled měst, která schválila novou vyhlášku k dani z nemovitostí pro rok 2027
- Zákon č. 280/2009 Sb., daňový řád, § 250 (pokuta za opožděné tvrzení daně), § 252 (úrok z prodlení)