🇨🇿 Tento článek platí pro Českou republiku. Slovenskú verziu nájdete na realfree.sk.
⚡ Rychlé shrnutí
Když prodáte nemovitost, kterou jste vlastnili aspoň 10 let (5 let, pokud jste ji nabyli před rokem 2021), žádnou daň z příjmu neplatíte. Stejně tak když jste v ní aspoň 2 roky bydleli bezprostředně před prodejem, nebo když peníze použijete na vlastní bydlení (to ale musíte finančáku oznámit). Když test nesplníte, daníte zisk (prodejní cena minus to, co jste do nemovitosti dali) sazbou 15 %, u vyšších částek 23 %. Osvobozený příjem nad 5 milionů musíte oznámit. Daň z nabytí nemovitosti v ČR neexistuje, tu řešit nemusíte.
Prodej bytu nebo domu skončí radostí z peněz na účtu — dokud nepřijde otázka: „A budu z toho platit daň?" Dobrá zpráva je, že většina lidí, co prodává svoje bydlení, nakonec neplatí nic. Špatná zpráva je, že když do jedné z výjimek nespadnete, jde o desetitisíce až statisíce. Pojďme si to projít srozumitelně — kdy se daň platí, kdy ne a jak se počítá. Platí to pro rok 2026.
O jakou daň vůbec jde
Když prodáte nemovitost se ziskem a nemáte nárok na osvobození, spadá ten příjem pod daň z příjmů fyzických osob — konkrétně mezi „ostatní příjmy" podle § 10 zákona o daních z příjmů. Nedaníte přitom celou prodejní cenu, ale jen zisk: rozdíl mezi tím, za kolik prodáváte, a tím, co jste do nemovitosti prokazatelně vložili. Pozor, tohle není daň z nemovitých věcí (tu platíte každý rok z toho, že nemovitost vlastníte) ani daň z nabytí — daň z nabytí nemovitosti byla v Česku zrušena a kupující ji už neplatí.
Časový test: nejjednodušší cesta, jak neplatit nic
Nejčastější důvod, proč prodávající neplatí ani korunu, je časový test — splnění minimální doby vlastnictví. A tady pozor, jsou dvě lhůty:
- 5 let — pokud jste nemovitost nabyli do 31. 12. 2020.
- 10 let — pokud jste ji nabyli od 1. 1. 2021.
Delší desetiletá lhůta se zavedla pro novější nákupy, takže v roce 2026 už řada lidí spadá do té desetileté. Doba se počítá ode dne, kdy nabyl právních účinků vklad do katastru (zpravidla den podání návrhu na vklad), ne ode dne podpisu smlouvy. Když test splníte, příjem z prodeje je od daně osvobozený a v přiznání ho vůbec neuvádíte.
Bydleli jste tam? Pak platí kratší pravidlo
Časový test není jediná cesta. Pokud jste měli v prodávané nemovitosti bydliště bezprostředně po dobu alespoň 2 let před prodejem, je příjem osvobozený bez ohledu na to, jestli jste ji vlastnili 3 nebo 8 let. Tohle je úleva mířená na lidi, co prodávají svůj skutečný domov, ne na investory s nájemními byty.
A jde to i bez těch dvou let: když jste v nemovitosti bydleli kratší dobu, ale peníze z prodeje použijete na obstarání vlastní bytové potřeby (koupíte jiné bydlení, postavíte dům, splatíte hypotéku na nový byt), můžete být také osvobozeni. Má to ale jeden zásadní háček — viz níže.
🏠 Prodáváte bez realitky?
Na RealFree prodáte nemovitost přímo, bez provize realitce — ušetříte klidně desítky tisíc. A na daně i smlouvy si můžete najmout advokáta nebo daňaře za pevnou cenu, pořád budete výrazně levnější. Přidání inzerátu je zdarma.
Přidat nabídku zdarma →Bytová potřeba: nezapomeňte to oznámit
Když chcete využít osvobození přes „použití na vlastní bytovou potřebu", musíte to oznámit finančnímu úřadu — a to do konce lhůty pro podání daňového přiznání za rok, ve kterém jste peníze dostali. Když oznámení nepodáte, o osvobození přijdete, i kdybyste peníze na bydlení skutečně použili. Je to formální krok, na který se snadno zapomene a stojí pak zbytečně tisíce. Bytovou potřebu je navíc potřeba naplnit v zákonem daném okně (rok před až rok po získání příjmu, případně v dalším roce při včasném oznámení) — proto se u téhle cesty opravdu vyplatí poradit s daňovým poradcem.
Zdědili jste nemovitost?
U dědictví v přímé linii (po rodičích, prarodičích, dětech) nebo po manželovi se do časového testu započítává i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel. Takže když rodiče byt drželi 20 let a vy ho po zdědění hned prodáte, test je dávno splněný a daň neplatíte. U dědictví mimo přímou linii (např. po strýci) se ale doba počítá až od chvíle, kdy jste nemovitost nabyli vy. To je častý a drahý omyl — vždy si ověřte, v jaké linii jste dědili.
Jak se daň počítá, když ji platit musíte
Když do žádné výjimky nespadnete, daní se zisk, ne celá cena. Základ daně je příjem mínus prokazatelné výdaje. Mezi výdaje patří hlavně:
- kupní cena, za kterou jste nemovitost pořídili (nebo cena podle znalce u zděděných/darovaných v některých případech),
- prokazatelné investice do zhodnocení — rekonstrukce, nová kuchyně, zateplení (schovejte si faktury!),
- náklady spojené s prodejem — provize, znalecký posudek, právní služby, inzerce.
Z výsledného zisku se pak počítá daň sazbou 15 % do výše 36násobku průměrné mzdy (pro rok 2026 je hranice 1 762 812 Kč) a 23 % z části, která tuto hranici přesáhne. Příklad: byt jste koupili za 4 mil. Kč, prodáte za 5 mil. Kč, do rekonstrukce dali 300 tis. Kč. Zisk = 5 000 000 − 4 000 000 − 300 000 = 700 000 Kč, daň 15 % = 105 000 Kč. Proto se vyplatí pečlivě schovávat všechny doklady — každá faktura za zhodnocení snižuje základ daně.
Kdy daň platím a kdy ne — přehled
| Situace | Platíte daň z příjmu? |
|---|---|
| Vlastnictví ≥ 10 let (nabytí od 2021) | Ne — osvobozeno |
| Vlastnictví ≥ 5 let (nabytí do 2020) | Ne — osvobozeno |
| Bydliště v nemovitosti ≥ 2 roky před prodejem | Ne — osvobozeno |
| Bydliště < 2 roky + peníze na vlastní bydlení (s oznámením) | Ne — osvobozeno |
| Zděděno v přímé linii, zůstavitel test splnil | Ne — osvobozeno |
| Žádná výjimka nesplněna (prodej „brzy", investice) | Ano — 15 % / 23 % ze zisku |
Oznamovací povinnost u velkých částek
Pozor na jednu věc i v případě, že je váš příjem osvobozený: pokud osvobozený příjem přesáhne 5 000 000 Kč, musíte ho oznámit finančnímu úřadu — do konce lhůty pro podání přiznání za rok, kdy jste příjem dostali. Daň z něj neplatíte, ale oznámení podat musíte; za jeho nepodání hrozí citelná pokuta. Týká se to tedy i lidí, kteří prodali dražší nemovitost po deseti letech a mysleli si, že už nemají s finančákem nic společného.
Kdy a jak daň přiznat
Když daň platit máte, uvedete příjem v daňovém přiznání k dani z příjmů fyzických osob za rok, ve kterém jste peníze obdrželi (rozhoduje typicky rok přijetí platby). Přiznání se podává do 1. dubna následujícího roku (resp. do 1. května elektronicky, nebo do 1. července s daňovým poradcem). K přiznání se hodí mít připravené doklady o pořizovací ceně a o výdajích na zhodnocení a prodej. Když si nejste jistí, jestli vám osvobození náleží, raději se poraďte s daňovým poradcem — chyba v řádech statisíců se nevyplatí.
Časté chyby a omyly
- Počítání lhůty od podpisu smlouvy. Rozhoduje vklad do katastru, ne datum na smlouvě.
- Záměna 5 a 10 let. U nemovitostí nabytých od roku 2021 platí deset let, ne pět.
- Zapomenuté oznámení bytové potřeby. Bez něj o osvobození přijdete, i když peníze na bydlení dáte.
- Nezohledněné výdaje. Daníte zisk, ne celou cenu — schovávejte faktury za rekonstrukce a náklady na prodej.
- Přehlédnutá oznamovací povinnost nad 5 mil. Kč i u osvobozeného příjmu.
- Dědictví mimo přímou linii. Tam se doba zůstavitele nezapočítává.
Co si z toho odnést
U prodeje vlastního bydlení je daň z příjmu spíš výjimka než pravidlo — většinu lidí zachrání časový test nebo dvouleté bydliště. Klíč je vědět, kdy vám běží 5 a kdy 10 let, počítat lhůtu od vkladu do katastru, a když využíváte bytovou potřebu nebo máte osvobozený příjem nad 5 milionů, nezapomenout na oznámení finančnímu úřadu. Pokud daň platit budete, daníte jen zisk — proto schovávejte všechny doklady. A když prodáváte napřímo bez realitky, ušetříte navíc provizi; pár tisíc za konzultaci s daňovým poradcem se u obchodu za miliony vrátí mnohonásobně v klidném spánku.
Časté otázky
Po kolika letech se neplatí daň z prodeje nemovitosti?
Po 5 letech vlastnictví, pokud jste nemovitost nabyli do konce roku 2020, a po 10 letech, pokud jste ji nabyli od 1. 1. 2021. Lhůta běží ode dne vkladu do katastru.
Platím daň, když jsem v bytě bydlel?
Ne, pokud jste v něm měli bydliště aspoň 2 roky bezprostředně před prodejem. Příjem je pak osvobozený bez ohledu na dobu vlastnictví.
Jak vysoká daň je, když ji platit musím?
15 % ze zisku (prodejní cena minus pořizovací cena a prokazatelné výdaje), u části zisku nad 1 762 812 Kč pak 23 %.
Co když peníze použiju na nové bydlení?
Pak můžete být osvobozeni i bez splnění časového testu, ale musíte to oznámit finančnímu úřadu do konce lhůty pro daňové přiznání. Bez oznámení nárok zaniká.
Daní se celá cena, nebo jen zisk?
Jen zisk — tedy rozdíl mezi prodejní cenou a prokazatelnými výdaji (pořizovací cena, rekonstrukce, náklady na prodej).
Musím něco hlásit, i když daň neplatím?
Ano, pokud osvobozený příjem přesáhne 5 000 000 Kč — musíte ho oznámit finančnímu úřadu, i když z něj žádnou daň neplatíte.
Zdroje
- Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů — § 4 (osvobození), § 10 (ostatní příjmy)
- Finanční správa ČR — informace k osvobození příjmů z prodeje nemovitých věcí a oznamovací povinnosti
Obecné informace, nejde o daňové ani právní poradenství. Sazby a limity pro rok 2026 si ověřte k datu prodeje; u konkrétního případu se poraďte s daňovým poradcem.