Tento článek platí pro Českou republiku. Slovenskou verzi najdete na realfree.sk.
Rychlé shrnutí
Koupě bytu má 9 jasných kroků: rozpočet → hledání → prohlídka → rezervace → hypotéka → kupní smlouva → úschova → katastr → přepis energií. Na byt za 4 miliony počítejte s hotovostí ~900 000 Kč (20 % záloha + vedlejší náklady). Daň z nabytí nemovitosti je od 2020 zrušená. Peníze nikdy neposílejte přímo prodávajícímu — vždy přes úschovu.
Kupujete byt a nevíte, kde začít? Není divu — je to nejdražší věc, co si v životě pořídíte, a nikdo vás to ve škole neučil. Ale celý proces má jasné kroky. Když je budete znát dopředu, ušetříte si nervy, čas a hlavně peníze.
Tenhle článek je kompletní průvodce pro rok 2026. Projdeme si to od rozpočtu přes prohlídku, hypotéku, smlouvy, katastr až po přepis elektřiny. Bez realitky a bez provize.
1. Spočítejte si rozpočet — kolik opravdu potřebujete
Většina lidí ví, kolik stojí byt. Málo kdo ale počítá s vedlejšími náklady, které přidají dalších 100–200 tisíc. Tady je reálný přehled pro byt za 4 miliony Kč:
| Položka | Kolik počítat | Poznámka |
|---|---|---|
| Vlastní úspory (20 %) | 800 000 Kč | Banka požaduje min. 20 % z kupní ceny |
| Odhad nemovitosti | 3 000–6 000 Kč | Dělá soudní znalec pro banku, platíte vy |
| Advokátní úschova | 5 000–15 000 Kč | Nejbezpečnější forma převodu peněz |
| Vklad do katastru | 2 000 Kč | Fixní správní poplatek |
| Právní služby | 10 000–25 000 Kč | Kupní smlouva, návrh na vklad, kontrola |
| Poplatky bance | 0–5 000 Kč | Většina bank v 2026 bez vstupního poplatku |
| Stěhování + opravy | 10 000–50 000 Kč | Podle stavu bytu |
| Daň z nabytí | 0 Kč | Zrušena od září 2020 — kupující nic neplatí |
| Celkem navíc | ~850 000–900 000 Kč | K tomu + hypoteční splátky |
Pozor: Na byt za 4 miliony budete kromě budoucích hypoték potřebovat v hotovosti skoro milion. Počítejte raději s vyšší rezervou — nikdy nevíte, co se při stěhování rozbije nebo co najdete za skříní.
2. Kde hledat — a proč bez realitky
Máte dvě cesty. Přes realitku zaplatíte provizi 3–5 % z ceny — u bytu za 4 mil. to je 120 000–200 000 Kč. Za co? Za to, že vám ho vyfotí a dá na internet.
Druhá cesta: kupte přímo od majitele. Na RealFree.cz jsou inzeráty výhradně od vlastníků — žádná provize, žádný prostředník.
Nastavte si hlídacího psa
Nechcete každý den scrollovat inzeráty? Nastavte si parametry (město, typ bytu, max. cena) a Buddy vám pošle upozornění hned, jak přibyde nový byt. Přímo do telefonu.
Prohlédnout nabídky a nastavit hlídání →Hlavní výhoda přímého kontaktu s majitelem? Jednáte s člověkem, který byt zná. Ví o každém šroubku, každé reklamaci, každém sousedovi. Realitka vám tohle nikdy neřekne, protože to sama neví.
3. Prohlídka bytu — na co se zaměřit
Prohlídka je nejdůležitější krok celé koupě. Tady se rozhoduje, jestli budete spokojeně bydlet, nebo litovat. Tohle si pohlídejte:
Vlhkost a plíseň
Koukněte za skříně, pod parapety, do rohů u podlahy. Plíseň se ráda schovává. Cítíte zatuchlinu? Pozor.
Okna
Jak staré? Plastová, dřevěná, hliníková? Táhne z nich? Výměna oken stojí 50–120 tisíc Kč.
Topení a energie
Kolik se platí za teplo? Požádejte o vyúčtování za poslední 2 roky. Rozdíl je tisíce ročně.
Rozvody vody a elektřiny
Kolik let? Měděné, plastové, staré ocelové? Výměna rozvodů = 80–150 tisíc.
Sousedi a hluk
Přijďte na prohlídku večer. Slyšíte sousedy? Je na chodbě uklizeno? Jak vypadá vchod a společné prostory?
SVJ a fond oprav
Kolik se platí do fondu oprav? Plánuje se zateplení, výtah, střecha? To všechno zaplatíte vy.
Katastr nemovitostí
Je na bytu zástavní právo? Věcné břemeno? Exekuce? Zjistíte zdarma na nahlizenidokn.cuzk.cz.
Parkování
Má dům garáže? Je parkování v ceně? V Praze nebo Brně je parkovací místo klidně +300–500 tisíc k ceně.
Tip: Na první prohlídku jděte sami. Na druhou si vezměte kamaráda řemeslníka nebo si zaplaťte nezávislého inspektora (5–10 tisíc Kč). Může vám ušetřit statisíce.
4. Rezervační smlouva
Když se rozhodnete, že byt chcete, první papír je rezervační smlouva. Prodávající se zavazuje, že byt neprodá nikomu jinému, než podepíšete kupní smlouvu.
Obvyklá záloha je 3–5 % z kupní ceny (u bytu za 4 mil. = 120–200 tisíc). Peníze jdou do úschovy, ne prodávajícímu na účet.
Na co si dát pozor: Co se stane, když vy od koupě odstoupíte? U většiny smluv zálohu ztratíte. Co když odstoupí prodávající? Měl by vrátit zálohu + sankci. A stihne lhůta (30–60 dní) na vyřízení hypotéky? Nechte si smlouvu zkontrolovat právníkem — stojí to pár tisíc, ale ušetří vám případné problémy za statisíce.
5. Hypotéka — jak a kdy ji vyřídit
Pokud nemáte celou částku v hotovosti, budete potřebovat hypotéku. Začněte ji řešit hned po podpisu rezervace — trvá 2–4 týdny.
Oslovte 3–4 banky najednou
Nespolehněte se na jednu nabídku. Sazby se liší i o půl procenta — za 25 let to dělá statisíce korun.
Připravte si dokumenty
Potvrzení o příjmu (2 poslední výplatní pásky), daňová přiznání (OSVČ za 2 roky), výpisy z účtu, rezervační smlouvu.
Odhad nemovitosti
Banka si nechá udělat odhad — 3 až 7 dní, platíte vy (3–6 tisíc Kč).
Schválení + čerpání
Od podání po schválení 2–4 týdny. Peníze z hypotéky jdou přímo do úschovy — nikdy na účet prodávajícího.
V roce 2026 se sazby hypoték pohybují orientačně kolem 4–5 % p.a. při fixaci na 5 let. Spočítejte si měsíční splátku na naší hypoteční kalkulačce. Podrobnosti o tom, jak hypotéku vybrat, co ovlivňuje sazbu a kdy se vyplatí refinancovat, najdete v článku Hypotéka v roce 2026 — kompletní přehled.
6. Kupní smlouva — nejdůležitější dokument
Kupní smlouva vás právně zavazuje zaplatit a prodávajícího předat byt. Musí být písemná a podpisy úředně ověřené (Czech POINT na poště nebo u notáře — cca 30 Kč/podpis).
Co musí obsahovat:
- Přesnou identifikaci obou stran (jméno, rodné číslo, adresa)
- Popis nemovitosti (číslo jednotky, podíl, katastrální území, list vlastnictví)
- Kupní cenu a způsob úhrady (úschova — kde, kdy se uvolní)
- Podmínky předání bytu (lhůta, stav, co je součástí)
- Prohlášení prodávajícího (žádné dluhy, žádné vady, žádné spory)
Nikdy nepodepisujte smlouvu od protistrany. Smlouva, kterou připravil prodávající (nebo jeho realitka), chrání jeho zájmy, ne vaše. Mějte vlastního právníka, který ji připraví nebo minimálně zkontroluje (10–20 tisíc Kč). Na RealFree.cz/vzory-dokumentu najdete vzory jako inspiraci — ale u koupě za miliony doporučujeme vždy právníka na míru.
7. Úschova peněz — pravidlo číslo jedna
Nikdy neposílejte kupní cenu přímo na účet prodávajícího. Vždy přes úschovu.
Peníze (z hypotéky + vaše vlastní) jdou na úschovní účet třetí strany (advokát / notář / banka).
Obě strany podepíšou kupní smlouvu a podají návrh na vklad do katastru.
Katastr zapíše vás jako vlastníka (cca 30 dní).
Teprve po vkladu se peníze uvolní prodávajícímu. Vy jste chráněni — peníze nedáte, dokud nejste vlastníkem.
Cena úschovy: Advokátní 5–15 tis. Kč, bankovní od 3 tis. Kč (méně flexibilní), notářská od 10 tis. Kč (právně nejsilnější).
8. Vklad do katastru nemovitostí
Po podpisu kupní smlouvy se podá návrh na vklad vlastnického práva. To je moment, kdy se oficiálně stáváte vlastníkem.
Návrh obvykle připravuje advokát společně s kupní smlouvou. Podat ho můžete osobně na katastrálním úřadu, poštou, nebo elektronicky (datová schránka).
9. Přepis energií a stěhování
Máte klíče, jste vlastník. Teď přijde papírování:
| Co přepsat | Kam se obrátit | Co budete potřebovat |
|---|---|---|
| Elektřina | ČEZ, E.ON, PRE… | Číslo odběrného místa (EAN), stav elektroměru |
| Plyn | Váš dodavatel | Číslo EIC, stav plynoměru |
| Voda + odpady | SVJ nebo správce | Zápis ze schůze SVJ / souhlas správce |
| Internet + TV | Nový poskytovatel | Smlouva, občanka |
| Pojištění bytu | Vaše pojišťovna | Kupní smlouva, list vlastnictví |
| Trvalé bydliště | Obecní úřad / Portál občana | Občanka, výpis z katastru |
Tip: Na prohlídce si vyfotografujte všechny měřiče (elektroměr, plynoměr, vodoměr) — stav k datu předání. Vyhnete se sporům o to, kdo co spotřeboval.
10. Daňové povinnosti po koupi
Daň z nemovitých věcí — přiznání podáte do 31. ledna roku následujícího po koupi. Kupíte-li v červnu 2026, přiznání do 31. 1. 2027. Daň pak platíte každý rok (řádově stovky až nízké tisíce korun).
Daň z nabytí nemovitosti — zrušena od září 2020 zákonem č. 386/2020 Sb. Neplatíte nic.
Časová osa — kolik to celé trvá
| Krok | Délka |
|---|---|
| Hledání + prohlídky | 2–8 týdnů |
| Rezervační smlouva | 1–3 dny |
| Vyřízení hypotéky | 2–4 týdny |
| Kupní smlouva + úschova | 1–2 týdny |
| Vklad do katastru | 20–30 dní |
| Předání + přepis energií | 1–2 týdny |
| Celkem od prohlídky po stěhování | 2–4 měsíce |
5 nejčastějších chyb kupujících
Nekontrolují katastr — exekuce, zástavní práva, věcná břemena. Na cuzk.cz to trvá 2 minuty a je to zdarma.
Podepíšou smlouvu od prodávajícího — ta chrání protistranu, ne vás. Mějte vlastního právníka.
Pošlou peníze přímo — bez úschovy riskujete celou investici. Úschova není luxus, je to nutnost.
Neřeší SVJ — zeptejte se na dluh SVJ, plánované opravy, výši příspěvku. Některá SVJ dluží miliony.
Spoléhají na jednu banku — porovnejte 3–4 nabídky. Rozdíl 0,3 % na sazbě = 200 000 Kč za 25 let.
Co si zapamatovat
- Na byt za 4 miliony potřebujete hotově cca 850–900 tisíc (20 % + vedlejší náklady).
- Daň z nabytí je zrušena — kupující neplatí nic.
- Peníze VŽDY přes úschovu — nikdy přímo prodávajícímu.
- Kupní smlouvu VŽDY nechte zkontrolovat svým právníkem.
- Katastr prověřte PŘEDEM na nahlizenidokn.cuzk.cz.
- Na RealFree.cz koupíte přímo od majitele — bez provize.
Zdroje a odkazy
- Katastr nemovitostí — nahlizenidokn.cuzk.cz
- Zákon č. 89/2012 Sb. — Občanský zákoník (kupní smlouva, § 2128 a násl.)
- Zákon č. 256/2013 Sb. — Katastrální zákon
- Zákon č. 338/1992 Sb. — O dani z nemovitých věcí
- Zákon č. 386/2020 Sb. — Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí