Koupě bytu bez realitky 2026: na co si dát pozor krok za krokem

Když kupujete byt napřímo od majitele, vypadne celý jeden mezičlánek. Žádný makléř, který tlačí na podpis, žádné „máme dalšího zájemce, rozhodněte se dnes". Jednáte přímo s tím, kdo byt vlastní, a všechny informace máte z první ruky. Má to ale jeden háček: prověření bytu i prodávajícího je teď na vás. Tady je celý postup krok za krokem, ať koupíte bezpečně a nenaletíte.

Co kupující koupí bez realitky získá (a co je na něm)

Provizi realitce u prodeje obvykle platí prodávající, takže jako kupující přímo neušetříte „svoji" provizi. Co ale získáte, je přímé jednání: ptáte se majitele na cokoli, dozvíte se historii bytu, sousedy, plány SVJ. A často i lepší cenu — prodávající bez provize má prostor slevit. Na druhé straně přebíráte zodpovědnost, kterou jinak dělá makléř: prověřit právní stav, pohlídat smlouvy a úschovu. Není to nic složitého, jen to chce udělat poctivě.

Krok 1: Najděte byt a ověřte nabídku

Projděte inzeráty přímých majitelů a porovnejte cenu s realizovanými prodeji podobných bytů v okolí (ne s nabídkovými, ty bývají nadsazené). Sledujte dispozici, patro, stav a lokalitu. Když je byt výrazně levnější než okolí, není to vždy výhra — bývá za tím nějaký háček (špatný stav, právní vada, hlučná lokalita). Naopak přestřelená cena je prostor k vyjednávání.

Krok 2: Prohlídka — na co se dívat

Na prohlídku si vyhraďte čas a jděte radši dvakrát, ideálně i za denního světla. Na co koukat:

• Vlhkost a plíseň — rohy, okolo oken, koupelna. Čerstvě přemalovaný flek umí schovat problém.
• Okna a topení — stáří, těsnost, typ vytápění a odhad nákladů.
• Rozvody — stav elektřiny a vody, kdy se naposledy dělaly.
• Společné prostory — dům, schodiště, sklep, výtah. Zanedbaný dům znamená budoucí náklady.
• SVJ a fond oprav — zeptejte se na plánované rekonstrukce (výtah, stoupačky, fasáda) a na výši příspěvků.

Nebojte se ptát a fotit. Slušný majitel nemá problém ukázat i sklep nebo technické zázemí.

Krok 3: Prověřte právní stav v katastru

Tohle je nejdůležitější krok celé koupě. Vyžádejte si (nebo si pořiďte) aktuální výpis z listu vlastnictví a projděte ho:

• Vlastník — sedí jméno na LV s tím, kdo vám byt prodává? U manželů pozor na společné jmění.
• Zástavní právo — je na bytě hypotéka? Dá se vyřešit, ale musí to ošetřit smlouva a úschova.
• Věcná břemena — třeba dožívotní užívání někoho dalšího. To byt zatěžuje i po koupi.
• Exekuce a plomby — jakákoli „plomba" (probíhající řízení) je červená vlajka, počkejte s podpisem.

Výpis z katastru je levný a ušetří vám obrovské problémy. Když si nejste jistí, co na LV je, ukažte ho advokátovi.

Krok 4: Prověřte prodávajícího

Ověřte si totožnost majitele podle dokladu a porovnejte s LV. Pokud prodává někdo „za majitele", chtějte vidět plnou moc (ideálně s úředně ověřeným podpisem). U zděděného bytu se ptejte, jestli je dědictví už dořešené a zapsané v katastru. Zdravá nedůvěra tady není urážka — je to standard.

Krok 5: Vyjednání ceny

Vyjednávejte věcně. Argumenty, které fungují: stav bytu (co bude potřeba opravit), srovnatelné prodeje v okolí, nutné investice (okna, koupelna), případně rychlost — pokud umíte zaplatit hned nebo máte hypotéku předschválenou, je to pro prodávajícího plus. Domluvenou cenu i podmínky si zapište, ať máte z čeho vyjít u smlouvy.

Krok 6: Rezervační smlouva a poplatek

Rezervační smlouva stvrdí, že obchod platí a za jakých podmínek. Pozor na dvě věci: za co rezervační poplatek propadá a jestli se započítá do kupní ceny. Dobře napsaná rezervace chrání obě strany — vám drží byt, prodávajícímu garantuje vážný zájem. Špatně napsaná vás může připravit o peníze, když z obchodu sejde z důvodu na straně prodávajícího. Přečtěte ji pořádně, ideálně s advokátem.

Krok 7: Financování — hypotéka nebo hotovost

Pokud berete hypotéku, řešte ji co nejdřív — banka chce odhad nemovitosti a schválení trvá. Průměrná sazba se v polovině roku 2026 pohybovala kolem 5 % ročně (podle indexu i konkrétní banky), takže se vyplatí porovnat nabídky. Banka většinou půjčí do 80–90 % hodnoty bytu (LTV), zbytek dáváte z vlastního. Mějte předschválení v ruce ještě před podpisem kupní smlouvy — zrychlí to celý obchod a posílí vaši pozici při vyjednávání. Detailně to rozebíráme v článku o hypotéce při koupi bytu bez realitky.

Krok 8: Kupní smlouva

Kupní smlouva je srdce celé koupě. Musí přesně sedět označení bytu podle katastru, kupní cena, způsob platby a úschova, termíny a stav, v jakém byt přebíráte. Nepodepisujte vzor stažený z internetu jen tak. Nechte smlouvu připravit nebo aspoň zkontrolovat advokátem — pár tisíc korun je nic proti ceně bytu a proti riziku, že něco bude špatně. Advokát pohlídá i návaznost na úschovu a vklad.

Krok 9: Úschova peněz

Tohle je pravidlo, které neporušujte: peníze nikdy neposílejte přímo na účet prodávajícího před zápisem do katastru. Použijte úschovu — advokátní, notářskou nebo bankovní. Peníze leží u nezávislé strany a uvolní se prodávajícímu až ve chvíli, kdy je byt zapsaný na vás. Chrání to vás (zaplatíte, až je byt váš) i prodávajícího (ví, že peníze jsou připravené). Náklady na úschovu jsou v řádu tisíců a stojí za ten klid.

Krok 10: Návrh na vklad do katastru

Po podpisu se podává návrh na vklad vlastnického práva na katastrální úřad. Správní poplatek je 2 000 Kč (při online podání 1 600 Kč). Na bytě se objeví plomba a katastr má na rozhodnutí zákonnou lhůtu (ochranná lhůta je 20 dní, pak řízení pokračuje). Jakmile je vklad povolený, jste vlastníkem — a teprve teď se z úschovy uvolní peníze prodávajícímu. Kdo podává návrh a hlídá termíny, si domluvte předem (často to zařídí advokát, který dělal smlouvu).

Krok 11: Převzetí bytu

Při předání sepište předávací protokol: stavy měřidel (elektřina, voda, plyn), počet klíčů, stav bytu a co v něm zůstává. Nafoťte to. Pak přepište energie na sebe a nahlaste změnu vlastníka do SVJ nebo správci domu. Bez protokolu se těžko řeší, kdyby něco po převzetí nesedělo.

Daně a poplatky kupujícího v roce 2026

Dobrá zpráva: daň z nabytí nemovitosti je zrušená (od podzimu 2020). Jako kupující tedy neplatíte žádné procento z kupní ceny — dřív to byla 4 %, dnes nic. Co vás čeká:

• Návrh na vklad — 2 000 Kč (online 1 600 Kč).
• Právní služby a úschova — pár tisíc až nižší desítky tisíc podle advokáta.
• Daň z nemovitých věcí — roční daň, kterou nově platíte jako vlastník. Přiznání se podává do konce ledna roku následujícího po koupi.

Daň z příjmu z prodeje řeší prodávající, ne vy. Pokud byste byt v budoucnu sami prodávali, mrkněte na daň z příjmu z prodeje nemovitosti.

Časté chyby, kterým se vyhnout

• Poslat peníze přímo prodávajícímu před zápisem do katastru.
• Podepsat kupní smlouvu bez kontroly advokátem.
• Neprověřit list vlastnictví (zástavy, věcná břemena, plomby).
• Spěchat kvůli tlaku „je tu další zájemce".
• Neřešit dluhy bytu vůči SVJ — některé můžou přejít na nového vlastníka.
• Spolehnout se na ústní sliby — co není ve smlouvě, neplatí.

Bezpečnost: jak nenaletět

Drtivá většina přímých prodejů je v pořádku. Riziko snížíte, když budete držet pár zásad: jednejte jen se skutečným vlastníkem (ověřte podle LV a dokladu), nikdy neplaťte hotově „na ruku", trvejte na úschově a nechte si smlouvy zkontrolovat. Když na vás někdo tlačí, aby se přeskočil kterýkoli z těchhle kroků, je to důvod zpozornět, ne se rozhodovat rychleji.

Časté otázky

Platí kupující provizi realitce? U přímého prodeje od majitele ne. Provizi za zprostředkování obvykle hradí prodávající své realitce — když realitka v obchodu není, neplatí ji nikdo.

Platím jako kupující daň z nabytí? Ne, daň z nabytí nemovitosti je od roku 2020 zrušená. Platíte jen návrh na vklad a případné právní služby.

Můžu koupit byt na hypotéku i bez realitky? Ano. Bance je jedno, jestli je v obchodu makléř. Potřebuje odhad nemovitosti a standardní podklady. Předschválení si vyřiďte ještě před podpisem.

Co když je na bytě hypotéka prodávajícího? Jde to vyřešit — část kupní ceny se přes úschovu pošle bance na doplacení a výmaz zástavy. Musí to ale ošetřit smlouva, tady určitě zapojte advokáta.

Zdroje

Daň z nabytí nemovitých věcí — zrušena (zákonné opatření, právní účinky vkladu od 26. 9. 2020). Správní poplatek za návrh na vklad 2 000 Kč, položka 120 přílohy zákona č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích; online podání se slevou 20 %. Vývoj hypotečních sazeb 2026 dle Swiss Life Hypoindexu. Údaje jsou orientační a v čase se mění — u konkrétního obchodu si je ověřte.