Realitní podvody 2026: jak poznat podvodný inzerát a nepřijít o statisíce

Tenhle článek jsme nepsali od stolu. Přesně takové schéma se nedávno pokusil rozjet inzerent i u nás na RealFree — desítky inzerátů s byty za podezřele nízké ceny. Účet jsme zablokovali a inzeráty stáhli, ale samotná nabídka, kterou rozesílal zájemcům, je tak učebnicová, že si zaslouží rozbor. Protože stejné e-maily dnes chodí lidem ze všech realitních portálů v Česku.

Anatomie podvodu: reálný případ

Zájemce napíše na inzerát bytu 3+kk za 3 miliony — hluboko pod tržní cenou. Obratem mu přijde dlouhý, profesionálně vyhlížející e-mail. Klíčové body (parafrázujeme skutečnou nabídku, jen bez identifikačních údajů):

• Kupní cena 3 000 000 Kč, k tomu provize 250 000 Kč (přes 8 % — realitky si běžně berou 3–5 %)
• Rezervační záloha 110 000 Kč a k tomu 1. část provize 110 000 Kč splatná do 3 dnů od podpisu rezervační smlouvy
• Nemovitost je „zatížena právními vadami — dluhy současných vlastníků", které firma „vyplatí z vlastních prostředků, ale až po rezervaci"
• Prohlídka? Až po zaplacení. „Prohlídky organizujeme po vypořádání dluhů, které je podmíněno rezervací."
• A perla na závěr, kterou podvodník napíše sám: před podpisem kupní smlouvy „není současný vlastník omezen na svých dispozičních právech k nemovitosti".

Přeloženo do lidštiny: pošlete cizí firmě 220 000 Kč za byt, který jste nikdy neviděli, který firmě nepatří — a jehož skutečný vlastník ho může kdykoli prodat někomu jinému, protože ho nic neomezuje. Žádnou reálnou protihodnotu za své peníze nemáte. Pak už se jen odkládá prohlídka („stále vyplácíme dluhy"), a nakonec přestanou brát telefon. Vymáhání je záměrně ztížené šikovně napsanou rezervační smlouvou.

10 varovných signálů, že jde o podvod

1. Cena výrazně pod trhem. Byt o 20–40 % levnější než srovnatelné? To je návnada. Ověřte si obvyklé ceny — u nájmů máme cenovou mapu, u prodejů pomůže návod na ocenění.
2. Platba předem — před prohlídkou. Rezervace, záloha, „poplatek za rezervaci termínu", část provize… Jakákoli platba před tím, než nemovitost vidíte, je stopka. Bez výjimek.
3. Prohlídka podmíněná penězi. Seriózní prodávající vám nemovitost ukáže zdarma. Vždy.
4. „Nemovitost je zatížená dluhy, ale my to vyřešíme." Koupě nemovitosti v exekuci legálně existuje, ale řeší se přes advokátní úschovu a výmaz zástav podmíněný v kupní smlouvě — nikdy přes zálohu poslanou zprostředkovateli „na vyplacení dluhů".
5. Prodávající není vlastník. Jméno v inzerátu či e-mailu nesedí s katastrem? Konec debaty. Nahlížení do katastru je zdarma a zabere minutu.
6. Přemrštěná nebo dělená provize. 8 % provize, navíc splatná po částech předem, je nesmysl. A mimochodem — proč vůbec platit provizi, když kupujete „bez realitky"?
7. Podivná firma. Vyhledejte si IČ v ARESu. Když má „realitní" firma v předmětu podnikání praní prádla, výkopové práce a cestovní agenturu, ale chybí realitní zprostředkování (od roku 2020 vázaná živnost), je zle.
8. Firemní e-mail na seznam.cz/gmail.com, telefon, který nikde jinde neexistuje, web s podezřele dlouhou doménou registrovaný před pár měsíci.
9. Tlak na rychlost. „Enormní zájem, neváhejte, do 3 dnů…" Podvodník potřebuje, abyste nepřemýšleli.
10. Žádost o osobní údaje předem. Rodné číslo, kopie dokladů nebo „údaje pro právní oddělení" dřív, než cokoli proběhlo — materiál pro další podvody.

Jak si protistranu ověřit za 10 minut (a zdarma)

• Katastr nemovitostí (nahlizenidokn.cuzk.cz): kdo je vlastník, jaké jsou na listu vlastnictví zástavy, exekuce a věcná břemena. Zadarmo, bez registrace.
• ARES (ares.gov.cz): existence firmy, datum vzniku, předměty podnikání. Čerstvě založená s.r.o. s náhodnou směsí živností = varování.
• Živnostenský rejstřík: realitní zprostředkovatel musí mít vázanou živnost „Realitní zprostředkování" a ze zákona i profesní pojištění.
• Jméno + telefon do vyhledávače: oběti podvodů se často ozývají v diskuzích. Zkuste i číslo bez mezer a s předvolbou.
• Insolvenční rejstřík a Centrální evidence exekucí: u „zadlužených" nemovitostí zjistíte skutečný stav dluhů — a jestli vůbec existují.

Jak vypadá bezpečný nákup (správné pořadí kroků)

Pro srovnání — takhle probíhá seriózní koupě, ať už s realitkou, nebo bez ní:

1. Prohlídka nemovitosti. Osobně, zdarma, klidně opakovaně.
2. Ověření vlastníka a právního stavu v katastru (list vlastnictví, zástavy, břemena).
3. Rezervační smlouva — až teď, a rezervační záloha se skládá ideálně do advokátní úschovy, ne na účet zprostředkovatele.
4. Kupní smlouva zkontrolovaná vaším advokátem; kupní cena jde do úschovy (advokátní, notářské nebo bankovní).
5. Návrh na vklad do katastru. Peníze se z úschovy uvolňují prodávajícímu až po přepisu vlastnictví — a u zadlužených nemovitostí až po výmazu zástav.
6. Předání s předávacím protokolem a přepisem energií.

Všimněte si: v celém procesu neexistuje jediný okamžik, kdy byste posílali peníze někomu jinému než do úschovy — a vždy až po prohlídce a ověření. Kdo po vás chce cokoli jiného, nehraje fér.

Další podvodná schémata, na která si dát pozor

Zálohový podvod se „zadluženou" nemovitostí je nejdražší, ale zdaleka ne jediný. Tohle jsou další schémata, která se v Česku aktuálně točí:

Falešný pronájem („majitel v zahraničí")

Krásný byt, nájem o třetinu pod trhem. „Majitel" je bohužel pracovně v Londýně či Norsku, a tak prohlídku nabízí až po zaplacení kauce a prvního nájmu — případně posílá klíče „kurýrem přes zprostředkovatelskou službu". Byt buď neexistuje, nebo patří někomu úplně jinému a fotky jsou ukradené z jiného inzerátu. Obrana je stejná: žádné peníze před osobní prohlídkou, a u pronájmu vždy chtít doložit vlastnictví (výpis z katastru si uděláte sami zdarma).

Dvojitý pronájem téhož bytu

Podvodník si byt krátkodobě pronajme (třeba přes Airbnb), udělá v něm „prohlídky" pěti zájemcům, od každého vybere kauci a první nájem v hotovosti — a zmizí. Varovný signál: tlak na hotovost, spěch, neochota podepsat řádnou nájemní smlouvu s identifikací vlastníka. Kauci vždy posílejte převodem až po podpisu smlouvy s ověřeným vlastníkem.

Phishing na „ověření totožnosti"

Po prvním kontaktu vám přijde odkaz na „ověření profilu" napodobující známý portál nebo platební bránu — chce údaje o kartě nebo přihlášení do bankovnictví. Portály (včetně nás) po vás nikdy nechtějí platební údaje kvůli „ověření". Odkazy z e-mailů a chatů kontrolujte a raději pište adresu portálu ručně.

Podvod na prodávající: falešný kupec

Míří i na majitele: „kupec ze zahraničí" chce koupit hned a bez prohlídky, jen potřebujete zaplatit „ověřovací poplatek", „notářskou rezervaci" nebo poslat peníze na „propojení účtů". Skutečný kupující vám nikdy nemá důvod říkat, abyste kamkoli posílali peníze — tok peněz jde vždy jen směrem k prodávajícímu, přes úschovu.

Předražené „prohlídkové seznamy"

Firma inzeruje neexistující levné byty; po zavolání vám za poplatek (stovky až tisíce korun) nabídne „přístup do databáze majitelů" nebo „seznam prohlídek". Databáze je mrtvá nebo opsaná z veřejných inzerátů. Seriózní portál po zájemci o kontakt na majitele nechce ani korunu.

Potkali jste podvodníka? Co dělat

• Nic neplaťte a neposílejte osobní údaje — ani „nezávaznou" zálohu, ani kopii občanky.
• Uchovejte důkazy: e-maily, screenshoty inzerátu i konverzace, číslo účtu, na které chtěli platbu.
• Nahlaste to portálu. Na RealFree je u každého inzerátu i konverzace tlačítko Nahlásit — každé hlášení řešíme a podvodné účty blokujeme včetně všech jejich inzerátů.
• Oznamte to Policii ČR — pokus o podvod je trestný čin (§ 209 trestního zákoníku). Oznámení můžete podat na kterékoli služebně nebo online.
• Pokud jste už zaplatili, okamžitě kontaktujte svou banku — čerstvou platbu se někdy podaří zastavit — a advokáta.

Co proti podvodům děláme na RealFree

• Nahlašování přímo z inzerátu i konverzace — s důvody jako „podezření na podvod" nebo „žádá platbu předem". Hlášení nám chodí okamžitě a řešíme je přednostně.
• Blokace včetně inzerátů: zablokovaný účet zmizí z webu s celou svou inzercí.
• Bezpečnostní zásady přímo v podmínkách užití a na stránce pro zájemce.
• Vzory smluv zdarma — rezervační i kupní smlouva s polem pro advokátní úschovu, ať nemusíte podepisovat cizí šablony.
• A hlavně: RealFree po zájemcích nikdy nechce žádné platby. Kontakt kupujícího s majitelem je zdarma — kdokoli po vás jménem „portálu" chce peníze, je podvodník.

Časté dotazy

Je koupě nemovitosti v exekuci vždycky podvod?

Ne — legálně to jde a dají se tak koupit nemovitosti pod tržní cenou. Rozdíl je v mechanice: u seriózního obchodu jdou peníze do advokátní úschovy a dluhy se vypořádávají z kupní ceny při převodu, s výmazem zástav podmíněným ve smlouvě. U podvodu posíláte peníze zprostředkovateli předem „na vyplacení dluhů" — a to je přesně to, co nikdy nedělejte.

Je normální platit rezervační zálohu?

Ano, rezervační záloha je běžná — ale až po prohlídce, po ověření vlastníka a ideálně do advokátní úschovy. Rozumná výše je v řádu desítek tisíc, ne 110 000 Kč + část provize před prohlídkou.

Jak poznám, že mluvím se skutečným vlastníkem?

Jméno si ověřte v katastru (nahlížení je zdarma) a při prohlídce požádejte o doklad totožnosti. Pokud jedná zprostředkovatel, chtějte plnou moc od vlastníka a ověřte si jeho živnost v ARESu.

Přišel mi podobný e-mail. Mám na něj vůbec reagovat?

Ne. Neodpovídejte, nic neplaťte, neposílejte údaje. Nahlaste inzerát na portálu, kde jste ho našli, a e-mail si uschovejte jako důkaz.

Co když už jsem zaplatil?

Okamžitě volejte svou banku (pokus o zastavení platby), sepište trestní oznámení na Policii ČR a kontaktujte advokáta. Čím dřív, tím větší šance. A nenechte se zlomit „vratkou za poplatek" — to bývá druhé kolo stejného podvodu.

Článek vychází ze skutečného případu zachyceného na RealFree.cz v červenci 2026; identifikační údaje neuvádíme. Nejde o právní poradenství — v konkrétním případě se obraťte na advokáta.